I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E
FILED
September 30, 1998
Cecil Crowson, Jr.
E V A L . M I L E S ) J E F F E R S O N C O U Appe llate Court C lerk
N T Y
) 0 3 A 0 1 - 9 7 1 1 - C H - 0 0 5 0 0
P l a i n t i f f - A p p e l l a n t )
)
)
v . ) H O N . C . S . R A I N W A T E R , J R . ,
) C H A N C E L L O R
)
M A R J O R I E M . N E L S O N )
)
D e f e n d a n t - A p p e l l e e ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D
W I L L I A M A . Z I E R E R O F M O R R I S T O W N F O R A P P E L L A N T
J A M E S D . H U T C H I N S O F D A N D R I D G E F O R A P P E L L E E
O P I N I O N
G o d d a r d , P . J .
I n t h i s c a s e P l a i n t i f f E v a L . M i l e s s u e s D e f e n d a n t
M a r j o r i e M . N e l s o n t o h a v e d e c r e e d t o h e r a t r i a n g u l a r s t r i p o f
l a n d w h i c h i s n o t e n c o m p a s s e d i n t h e d e e d t o h e r a n d h e r h u s b a n d .
I t i s , h o w e v e r , i n c l u d e d i n t h e d e e d t o M r s . N e l s o n a n d h e r
h u s b a n d . T h e P l a i n t i f f a s s e r t s t h a t b e c a u s e s h e h a s a d v e r s e l y
p o s s e s s e d t h e d i s p u t e d a r e a f o r a p e r i o d o f a l m o s t 3 9 y e a r s , s h e
i s e n t i t l e d t o p r e v a i l .
T h e T r i a l C o u r t f o u n d t h a t t h e P l a i n t i f f d i d n o t p r o v e
h e r c l a i m b y c l e a r a n d p o s i t i v e p r o o f a n d , c o n s e q u e n t l y ,
d i s m i s s e d h e r s u i t .
H e r a p p e a l i n s i s t s t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s
a g a i n s t t h e T r i a l C o u r t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t s h e d i d n o t m e e t h e r
b u r d e n o f p r o o f .
T h e p a r t i e s o w n a d j o i n i n g l o t s i n t h e C h e r o k e e L a k e s
S u b d i v i s i o n i n J e f f e r s o n C o u n t y . T h e P l a i n t i f f o w n s L o t 9 a n d
t h e D e f e n d a n t o w n s l o t 1 0 . T h e d e s c r i p t i o n s i n t h e d e e d s t o b o t h
l o t s r e f e r t o a r e c o r d e d p l a t a n d a l s o d e s c r i b e s t h e l o t s b y
m e t e s a n d b o u n d s w h i c h , a s t o t h e l e n g t h o f a l l l o t l i n e s a n d a s
t o t h e c a l l s a s t o t h e f r o n t a n d r e a r l i n e s , i s i n c o n f o r m i t y
1
w i t h t h e r e c o r d e d p l a t . T h e P l a i n t i f f a n d h e r h u s b a n d a c q u i r e d
h e r p r o p e r t y f r o m t h e d e v e l o p e r o f t h e s u b d i v i s i o n b y d e e d d a t e d
A u g u s t 1 3 , 1 9 5 8 , a n d t h e P l a i n t i f f s u c c e e d e d t o t h e o w n e r s h i p o f
t h e p r o p e r t y u p o n t h e d e a t h o f h e r h u s b a n d . T h e D e f e n d a n t a n d
h e r h u s b a n d a c q u i r e d t h e p r o p e r t y b y d e e d d a t e d D e c e m b e r 2 7 ,
1 9 6 7 , a n d s h e a l s o s u c c e e d e d t o t h e o w n e r s h i p u p o n t h e d e a t h o f
h e r h u s b a n d .
A p p a r e n t l y t h e p a r t i e s l i v e d s i d e b y s i d e i n h a r m o n y
f r o m t h e d a t e t h e N e l s o n s p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y u n t i l M a y 1 9 9 7 ,
w h e n , b e c a u s e o f t h e i l l n e s s o f t h e D e f e n d a n t , h e r d a u g h t e r a n d
h e r s o n - i n - l a w d e c i d e d t o m o v e i n t o t h e b a s e m e n t o f h e r h o u s e s o
1
T h e p l a t d o e s n o t s h o w t h e c a l l s f o r t h e s i d e l o t l i n e s .
2
t h a t t h e y m i g h t b e i n a p o s i t i o n t o b e t t e r c a r e f o r h e r a n d s e e
a f t e r h e r n e e d s . I n c i d e n t t o t h i s p l a n n e d m o v e t h e y d e c i d e d t o
c o n s t r u c t a d r i v e w a y o n t h e p r o p e r t y t o s e r v e t h e b a s e m e n t
a p a r t m e n t . W h e n a s u r v e y w a s m a d e o f t h e D e f e n d a n t ' s p r o p e r t y ,
i t w a s d i s c o v e r e d t h a t a t r i a n g u l a r s t r i p o f l a n d f r o n t i n g
a p p r o x i m a t e l y 5 . 8 f e e t o n t h e r o a d a n d e x t e n d i n g b a c k s o m e 1 6 0
f e e t w a s i n f a c t a p a r t o f l o t 1 0 , a l t h o u g h b o t h t h e P l a i n t i f f
a n d t h e D e f e n d a n t h a d a l w a y s t h o u g h t i t w a s a p a r t o f l o t 9 .
T h e D e f e n d a n t a n d h e r h u s b a n d t h r o u g h t h e y e a r s
e v i d e n c e d o w n e r s h i p o f t h e a r e a i n q u e s t i o n b y p l a n t i n g f l o w e r s ,
s h r u b s a n d t r e e s , b o t h f r u i t a n d f l o w e r i n g . T h e y h a d m o w e d t h e
a r e a , p l a c e d t h e i r m a i l b o x o n i t , a n d d u g a d r a i n a g e d i t c h n e a r
t h e r o a d . M r . M i l e s h a d a l s o c u t a t r e e w h i c h w a s o n t h e
b o u n d a r y l i n e o f t h e p r o p e r t y t h e P l a i n t i f f c l a i m s . T h e
r e s t r i c t i o n s a s t o t h e s u b d i v i s i o n p r e v e n t e d l o t o w n e r s f r o m
e r e c t i n g a f e n c e h i g h e r t h a n t w o f e e t , b u t n o f e n c e w a s e v e r
e r e c t e d b y t h e M i l e s e s . D u r i n g t h e i r o w n e r s h i p , t h e M i l e s e s h a d
n e v e r p r e v e n t e d a n y o n e f r o m c r o s s i n g t h e p r o p e r t y i n d i s p u t e .
A s a l r e a d y n o t e d , t h e T r i a l C o u r t f o u n d t h a t t h e a b o v e
f a c t s o f o w n e r s h i p s h o w n , w h i c h w e r e u n d i s p u t e d , d i d n o t m e e t t h e
r e q u i r e m e n t s f o r a d v e r s e p o s s e s s i o n .
T h e C h a n c e l l o r w a s c o r r e c t i n f i n d i n g t h e P l a i n t i f f
b o r e t h e b u r d e n o f p r o v i n g b y c l e a r a n d p o s i t i v e p r o o f , M c C a m m o n
v . M e r e d i t h , 8 3 0 S . W . 2 d 5 7 7 ( T e n n . A p p . 1 9 9 1 ) ; T i d w e l l v . V a n
3
D e v e n t e r , 6 8 6 S . W . 2 d 8 9 9 ( T e n n . A p p . 1 9 8 4 ) , t h a t s h e m e t t h e
2
r e q u i r e m e n t s n e c e s s a r y t o e s t a b l i s h t i t l e b y a d v e r s e p o s s e s s i o n .
T h e s e r e q u i r e m e n t s a r e s e t o u t i n C a t l e t t v . W h a l e y , 7 3 1 S . W . 2 d
5 4 4 , 5 4 6 ( T e n n . A p p . 1 9 8 7 ) , a r e c e n t o p i n i o n o f t h i s C o u r t , a s
f o l l o w s :
T o e s t a b l i s h t i t l e b y a d v e r s e p o s s e s s i o n , t h e r e
m u s t b e a n o c c u p a t i o n o f t h e p r o p e r t y u n d e r a c l a i m o f
3
r i g h t o r t i t l e w h i c h i s o p e n , a c t u a l , c o n t i n u o u s ,
e x c l u s i v e , a d v e r s e a n d n o t o r i o u s f o r t h e p r e s c r i p t i v e
p e r i o d o f 2 0 y e a r s . T i d w e l l v . V a n D e v e n t e r , 6 8 6
S . W . 2 d 8 9 9 ( T e n n . A p p . 1 9 8 4 ) ; S m i t h v . A d k i s o n , 6 2 2
S . W . 2 d 5 4 5 ( T e n n . A p p . 1 9 8 1 ) ; a n d P r e s t o n v . S m i t h , 4 1
T e n n . A p p . 2 2 2 , 2 9 3 S . W . 2 d 5 1 ( 1 9 5 5 ) .
T h e n a t u r e a n d c h a r a c t e r o f t h e l a n d i s t a k e n i n t o
c o n s i d e r a t i o n i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e c l a i m a n t ' s
p o s s e s s i o n h a s b e e n s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h o w n e r s h i p .
( C i t a t i o n o m i t t e d . )
O u r r e s e a r c h h a s d i s c l o s e d c a s e s w h i c h h o l d t h a t a s t o
m o u n t a i n l a n d a n d t h e l i k e , P a n t e r v . M i l l e r , 6 9 8 S . W . 2 d 6 3 4
( T e n n . A p p . 1 9 8 5 ) , o r w h e r e t h e e r e c t i n g o f a f e n c e w o u l d d e s t r o y
t h e p r i n c i p a l u t i l i t y o f a p a r t i c u l a r p i e c e o f p r o p e r t y , L a m o n s
v . M a t h e s , 3 3 T e n n . A p p . 6 0 9 , 2 3 2 S . W . 2 d 5 5 8 ( 1 9 5 0 ) , a f e n c e i s
n o t r e q u i r e d .
B e g i n n i n g a s e a r l y a s 1 8 7 8 , i n P u l l e n v . H o p k i n s , 6 9
T e n n . 7 4 1 ( 1 8 7 8 ) , o u r S u p r e m e C o u r t , w h e n a d d r e s s i n g a d v e r s e
p o s s e s s i o n a s i t r e l a t e s t o o u r c o l o r o f t i t l e d e f e n s i v e s t a t u t e
2
T h e c a s e o f H a n e s v . P e c k ' s L e s s e e , 8 T e n n . 2 2 7 ( 1 8 2 7 ) , i s o n e o f
t h e f i r s t T e n n e s s e e c a s e s t o e n u n c i a t e t h e r u l e o f " p r e s u m i n g a l o s s g r a n t "
( w h i c h i s t h e p r e d e c e s s o r o f p r e s u m i n g a l o s t d e e d ) b y p o s s e s s i n g p r o p e r t y
a d v e r s e l y f o r a p e r i o d o f 2 0 y e a r s .
4
s t a t e s t h e g e n e r a l r u l e , n o t e s e x c e p t i o n s , a n d c o n c l u d e s t h a t t h e
g e n e r a l r u l e r e q u i r i n g e n c l o s u r e s h o u l d n o t b e e x t e n d e d ( a t p a g e
7 4 4 ) :
I t i s g e n e r a l l y r e c o g n i z e d a s t h el a w i n t h i s
S t a t e t h a t a c t u a l p o s s e s s i o n f o r s e v e ny e a r s i s
n e c e s s a r y t o g i v e t h e y o u n g e r g r a n t e e t h e b e t t e r t i t l e
u n d e r o u r a c t o f 1 8 1 9 , a n d a c t u a l p o ss e s s i o n i s
g e n e r a l l y u n d e r s t o o d t o m e a n a n e n c l os u r e b y b u i l d i n g
f e n c e s , o r o t h e r s i m i l a r i m p r o v e m e n t s. T h i s g o e s u p o n
t h e t h e o r y t h a t t h e p o s s e s s i o n m u s t be c o n t i n u o u s , a n d
o p e n , a n d n o t o r i o u s ; t h a t i s , b y s u c h a c t s o f
p o s s e s s i o
n a s g i v e n o t i c e t o t h e p u b li c t h a t t h e p a r t y
i s h o l d i n
g p o s s e s s i o n u n d e r a c l a i m of t i t l e , a n d i n
g e n e r a l n
o t h i n g s h o r t o f a c t u a l e n c l os u r e w i l l b e
r e g a r d e d a s s u f f i c i e n t e v i d e n c e o f t he c o n t i n u o u s
o c c u p a t i o n o f t h e l a n d a s t o g i v e n o ti c e t o t h e p u b l i c
o f t h e a d v e r s e h o l d i n g . S e e t h e s u b je c t d i s c u s s e d i n
A n g e l l o n L i m . , s e c . 3 9 6 . S o m e e x c e pt i o n s h a v e b e e n
m a d e t o t h i s r u l e , a n d t h e e x t e n t t o w h i c h t h e s e
e x c e p t i o n s h a v e g o n e , o r o u g h t t o g o , i s t h e q u e s t i o n
n o w p r e s e n t e d .
I n W e s t v . L a n i e r , 9 H u m . , 7 6 2 , i t a p p e a r e d t h a t
t h e l a n d w a s o n l y v a l u a b l e f o r t h e t i m b e r a n d i r o n o r e
u p o n i t , a n d L a n i e r p l a c e d s l a v e s u p o n t h e l a n d w h o c u t
t i m b e r a n d r e m o v e d i r o n o r e t h e r e f r o m f r o m t i m e t o t i m e
t o s u p p l y a f a c t o r y n e a r b y , b u t d i d n o t r e s i d e u p o n
t h e l a n d , b u i l d h o u s e s f o r t h e s l a v e s , o r m a k e a n y
e n c l o s u r e s ; h i s p o s s e s s i o n , h o w e v e r , w e h e l d e q u i v a
l e n t
t o a c t u a l p o s s e s s i o n . T h e c o u r t a d o p t e d t h e l a n g u a
g e
u s e d i n E w i n g v . B u r n e t t , 1 1 P e t e r s , a s f o l l o w s : " A
n
e n t r y b y o n e m a n u p o n t h e l a n d o f a n o t h e r i s a n o u s
t e r
o f t h e l e g a l p o s s e s s i o n a r i s i n g f r o m t h e t i t l e o r n
o t ,
a c c o r d i n g t o t h e i n t e n t i o n w i t h w h i c h i t i s d o n e . I f
m a d e u n d e r c l a i m o r c o l o r o f r i g h t , i t i s a n o u s t e r ;
o t h e r w i s e , i t i s a m e r e t r e s p a s s . I n l e g a l l a n g u a g e ,
t h e i n t e n t i o n g u i d e s t h e e n t r y a n d f i x e s i t s
c h a r a c t e r . " A g a i n , " n e i t h e r a c t u a l c u l t i v a t i o n o r
r e s i d e n c e i s n e c e s s a r y t o c o n s t i t u t e a c t u a l p o s s e s s i o n
w h e n t h e p r o p e r t y i s s o s i t u a t e d a s n o t t o a d m i t o f a n y
p e r m a n e n t u s e f u l i m p r o v e m e n t , a n d t h e c o n t i n u e d c l a i m
o f t h e p a r t y h a s b e e n e v i d e n c e d b y p u b l i c a c t s o f
o w n e r s h i p s u c h a
s h e w o u l d e x e r c i s e o v e r p r o p e r t y h e
c l a i m e d i n h i s o
w n r i g h t , a n d w o u l d n o t c l a i m o v e r
p r o p e r t y h e d i d n o t c l a i m . " I n t h a t c a s e t h e
p o s s e s s i o n c o n s i s t e d o f d i g g i n g a n d r e m o v i n g s a n d f r o m
a l o t i n C i n c i n n a t i , a n d i t w a s h e l d s u f f i c i e n t , t h e
l o t n o t b e i n g s u s c e p t i b l e o f a n y u s e f u l p e r m a n e n t
i m p r o v e m e n t .
5
T h e c o u r t u s e s a p p r o v i n g l y t h e l a n g u a g e o f J u d g e
G a s t o n i n W i l l i a m s v . B u c h a n a n , 1 I r e . L . R . , 5 4 0 :
“ P o s s e s s i o n o f l a n d i s d e n o t e d b y t h e e x e r c i s e o f a c t s
o f d o m i n i o n o v e r i t , i n m a k i n g t h e o r d i n a r y u s e a n d
t a k i n g t h e o r d i n a r y p r o f i t s o f w h i c h i t i s s u s c e p t i b l e
i n i t s p r e s e n t s t a t e , s u c h a c t s t o b e s o r e p e a t e d a s t o
s h o w t h a t t h e y a r e d o n e i n t h e c h a r a c t e r o f o w n e r , a n d
n o t o f a n o c c a s i o n a l t r e s p a s s er . ” T h e p o s s e s s i o n i n
t h a t c a s e w a s o f a f i s h t r a p an d d a m i n a s l u i c e o f a n
u n n a v i g a b l e s t r e a m , a n d h a v i n g b e e n c o n t i n u o u s , w a s
h e l d s u f f i c i e n t . J u d g e G r e e n c o n c l u d e s , “ F r o m t h e s e
c a s e s i t w i l l b e s e e n t h a t a n i n c l o s u r e o r r e s i d e n c e o n
l a n d i s n o t n e c e s s a r y i n o r d e r t o c o n s t i t u t e
p o s s e s s i o n , b u t t h a t s u c h u s e a n d o c c u p a t i o n o f i t a s
f r o m i t s n a t u r e a n d c h a r a c t e r i s s u s c e p t i b l e u n d e r a
c l a i m o f o w n e r s h i p , w i l l b e a n a c t u a l p o s s e s s i o n . ”
I n t h e c a s e o f C a s s v . R i c h a r d s o n , 2 C o l . , 2 8 , i t
w a s h e l d t h a t t h e e r e c t i o n a n d u s e o f a w a s h p l a c e t o
w a s h i r o n o r e w a s n o t s u f f i c i e n t , t h e c o u r t s a y i n g t h a t
i n g e n e r a l a b u i l d i n g o r i n c l o s u r e o f s o m e s o r t i s
n e c e s s a r y , b u t t h a t e x c e p t i o n s e x i s t e d w h e r e t h e l a n d
i s u n f i t t e d f o r r e s i d e n c e o r c u l t i v a t i o n a s , f o r
e x a m p l e , a n o r e b a n k , a c o a l r a v i n e , a s a n d p i t , a
s t o n e q u a r r y , o r a m e a d o w b e l o w t i d e w a t e r .
T h e c a s e o f C o p e l a n d v . M u r p h e y , 2 C o l . , 6 4 , s e e m s
t o c
a r r y t h e p r i n c i p l e s t i l l f a r t h e r , a s i n t h a t c a s e ,
a l t o h u g h i t w a s s a i d t h a t t h e t i m b e r c o n s t i t u t e d t h e
p r i c n i p a l s o u r c e o f v a l u e o f t h e l a n d , i t d i d n o t
a p p a e r t h a t i t w a s n o t s u s c e p t i b l e o f c u l t i v a t i o n .
H o w v e e r , i n t h a t c a s e , a l t h o u g h t h e c o n t i n u e d c u t t i n g
a n d u s i n g o f t h e t i m b e r i n t h e s i g h t a n d h e a r i n g o f t h e
p l a i n t i f f w a s a s t r o n g c o n s i d e r a t i o n , y e t i t f u r t h e r
a p p e a r e d t h a t t h e d e f e n d a n t c l a i m e d t h e l a n d u n d e r a
l o s t d e e d , a n d h a d t h e l i n e s u r v e y e d a n d r u n o u t w h e n
t h e p l a i n t i f f w a s a l o n g , a n d i t w a s a p p a r e n t t h a t t h e
l a t t e r w a s f u l l y i n f o r m e d t h a t t h e l a n d w a s b e i n g
c l a i m e d a n d h e l d b y t h e d e f e n d a n t a s p a r t o f h i s h o m e
t r a c t o f l a n d u p o n w h i c h h e l i v e d .
C a s e s m a y a r i s e w h e r e t h e a c t s o f d o m a i n a n d
o w n e r s h i p o v e r u n i m p r o v e d l a n d s m a y b e o f s u c h a
c h a r a c t e r a s t o l e a v e n o d o u b t o f t h e p a r t y ’ s c l a i m o f
o w n e r s h i p , a l t h o u g h t h e l a n d b e s u s c e p t i b l e o f
i n c l o s u r e o r c u l t i v a t i o n , a n d i n s u c h c a s e t h e c l a i m o f
p o s s e s s i o n , i t w o u l d s e e m , o u g h t t o b e r e c o g n i z e d . B u t
i n g e n e r a l , t h e r u l e t h a t t h e p o s s e s s i o n m u s t b e b y
i n c l o s u r e , i f t h e l a n d b e s u s c e p t i b l e o f i t , i s s o w e l l
u n d e r s t o o d a n d r e c o g n i z e d t h a t i t i s b e t
t e r n o t t o
d e p a r t f r o m i t . W h a t e v e r m a y h a v e b e e n t h e r u l e a s t o
a n o u s t e r o f t h e p o s s e s s i o n w h i c h a t t a c h e s t o t h e l e g a l
t i t l e , s u c h a s w o u l d h a v e a u t h o r i z e d e j e c t m e n t b y t h e
t r u e o w n e r , y e t i t i s g e n e r a l l y c o n c e d e d t h a t u n d e r o u r
6
s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s t h e p o s s e s s i o n m u s t b e a t t h e
t i m e c o n t i n u o u s a n d a c t u a l t o p e r f e c t a n i n f e r i o r
t i t l e , a n d o r d i n a r i l y t h e u s e o f t i m b e r f r o m u n i n c l o s e d
l a n d i s n o t s u f f i c i e n t , a s s u c h a c t s a r e n o t r e g a r d e d
a s g i v i n g n o t i c e t o t h e p u b l i c o f t h e p a r t y ’ s
p o s s e s s i o n a n d c l a i m .
T
h e e x c e p t i o n , a s s t a t e
d , i s w h e r e t h e o t h e r a c t s
o f p o s s e s s i o n h a v e b e e n s u c h a s t h e l a n d i s s u s c e p t i b l e
o f f r m o i t s n a t u r e a n d c h a r a
c t e r . T h e o r e b a n k , t h e
s a n d b
a n k , t h e f i s h t r a p , t h
e s t o n e q u a r r y a n d c o a l
r a v i n , e h a v e b e e n i n s t a n c e d . W i l l i t d o t o e s t a b l i s h
t h e r l u e t h a t t h e u s e o f t i m
b e r w i l l a m o u n t t o a c t u a l
p o s s e s s i o n i n a l l c a s e s w h e r
e t h e l a n d , o r t h e g r e a t e r
p a r t o
f i t , i s n o t f e r t i l e o
r l e v e l e n o u g h t o b e
p r o f i a t b l y c u l t i v a t e d i n t h e p r e s e n t s t a t e o f
p o p u l t a i o n ? F o r t h i s i s w h t t h e
a d e f e n d a n t ’ s t e s t i m o n y
a m o u n s t t o , a l t h o u g h h e u s e s t h e l a n g u a g e u s e d b y t h e
c o u r t i n t h e c a s e o f E w i n g v
. B u r n e t t , t h a t t h e l a n d i s
n o t s u s c e p t i b l e o f a n y u s e f l p e r
u m a n e n t i m p r o v e m e n t .
Y e t f r o m h i s d e s c r i p t i o n a n d t h e f a c t s s t a t e d , w e s e e
s i m p l y t h a t a t p r e s e n t i t w u l d n
o o t b e p r o f i t a b l e t o
c u l t i v a t e a l a r g e p o r t i o n o f t h i s l a n d , b u t h o w i t m a y
b e w h e n t h e c o u n t r y b e c o m e s m o r e d e n s e l y p o p u l a t e d w e
c a n n o t s a y . H e c o n c e d e s t h a t p a r t o f i t m a y b e
c u l t i v a t e d , a n d a s m a l l p a r t i n f a c t h a s s i n c e b e e n
i n c l o s e d . H i s t e s t i m o n y d o e s n o t s h o w a b s o l u t e l y t h a t
t h e l a n d i s n o t s u s c e p t i b l e o f c u l t i v a t i o n o r
r e s i d e n c e .
I f t h i s r u l e b e e s t a b l i s h e d i t w o u l d i n t r o d u c e i n
a g r e a t n u m
e b r o f c a s e s t h e q u e s t i o n w h e t h e r t h e l a n d
o r t h e g r e a
e t r p a r t o f i t , b e v a l u a b l e e n o u g h t o c l e a r
a n d c u l t i v a
e t ; i f n o t , t h e n i t w o u l d b e c l a i m e d t h a t
t h e u s e o f i t m b e r w o u l d b e s u f f i c i e n t e v i d e n c e o f
p o s s e s s i o n
; b u t i f s u i t a b l e l a n d t o c u l t i v a t e , t h e n a
d i f f e r e n t r u l e o f p o s s e s s i o n w o u l d p r e v a i l . T h i s w o u l d
i n t r o d u c e a r u l e o f u n c e r t a i n t y , a n d o n e t h a t
p r a c t i c a b l y i t w o u l d b e d i f f i c u l t t o f o l l o w , w h e r e a s
t h e o t h e r r u l e i s g e n e r a l l y u n d e r s t o o d , a n d o f e a s y
a p p l i c a t i o n , a n d w e t h i n k i t b e t t e r t o e x e n d t h e
e x c e p t i o n s t o t h e r u l e r e q u i r i n g a c t u a l i n c l o s u r e n o
f a r t h e r . S e e 2 S m i t h , L . c a s e s , 6 A m . E d . , M a r g . , p .
5 6 1 , e t s e q .
W e c o n c l u d e t h a t t h e p o s s e s s i o n i n t h i s c a s e w a s
n o t o f a c h a r a c t e r t o g i v e t h e d e f e n d a n t t h e b e t t e r
t i t l e , a n d t h e j u d g m e n t w i l l b e a f f i r m e d .
I n t h e p r e s e n t c a s e t h e P l a i n t i f f i n s i s t s t h a t
s h r u b b e r y p l a n t e d a l o n g t h e l i n e s h e c l a i m s n e a r t h e f r o n t o f t h e
7
t r a c t s e r v e d t o m e e t t h e r e q u i r e m e n t o f a f e n c e . O n e o f t h e
p h o t o g r a p h s i n t r o d u c e d , e x h i b i t f o u r , w o u l d , a t t h e a n g l e i t w a s
t a k e n , s e e m t o s u p p o r t h e r c o n t e n t i o n . H o w e v e r , h e r o w n s u r v e y o r
t e s t i f i e d t h a t t h e s h r u b b e r y w a s n o t a h e d g e a n d n o t r e s t r i c t i v e .
U p o n o u r d e n o v o r e v i e w o f t h e r e c o r d w e c o n c l u d e t h e
e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e T r i a l C o u r t ' s f i n d i n g s
t h a t t h e P l a i n t i f f h a s n o t b o r n e t h e b u r d e n r e q u i r e d w h e n
a s s e r t i n g o w n e r s h i p b y a d v e r s e p o s s e s s i o n .
I n r e a c h i n g t h e f o r e g o i n g c o n c l u s i o n , w e a r e n o t
u n m i n d f u l o f t h e c a s e o f H a l l m a r k v . T i d w e l l , 8 4 9 S . W . 2 d 7 8 7
( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) . I n t h a t c a s e i t a p p e a r s t h a t t h e p l a i n t i f f a n d
h e r h u s b a n d h a d c l e a r e d p r o p e r t y n o t i n c l u d e d i n t h e i r d e e d a n d
" f e n c e d a p a r t o f t h e n o n - o w n e d c l e a r e d p r o p e r t y a n d c r e a t e d a
g a r d e n o n t h e r e m a i n d e r . " T h e i s s u e o n a p p e a l a s t o t h i s c a s e ,
h o w e v e r , w a s n o t w h e t h e r t h e p l a i n t i f f ' s p o s s e s s i o n w a s
s u f f i c i e n t l y a d v e r s e , b u t w h e t h e r M r s . H a l l m a r k w a s r e q u i r e d t o
s h o w t h a t t h e n o n - p o s s e s s o r y h o l d e r o f t h e l e g a l t i t l e w a s n o t
" u n d e r a n y d i s a b i l i t y a t a n y t i m e d u r i n g t h e p e r i o d o f a d v e r s e
p o s s e s s i o n . "
I n c o n c l u s i o n , w e h a v e n o t o v e r l o o k e d t h e a l t e r n a t i v e
r e l i e f s o u g h t i n t h e P l a i n t i f f ' s b r i e f , t o - w i t , t h a t s h e w a s
e n t i t l e d " t o a p e r p e t u a l e x c l u s i v e p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t f o r a l l
e n c o m p a s s i n g s u r f a c e u s e s , s u c h a s p l a n t i n g , g a r d e n i n g , m o w i n g ,
l e i s u r e a c t i v i t i e s , e t c . " T h i s i s a t h e o r y t h a t w a s n o t a d v a n c e d
8
b e l o w a n d c a n n o t b e c o n s i d e r e d f o r t h e f i r s t t i m e o n a p p e a l .
S i m p s o n v . F r o n t i e r C o m m u n i t y C r e d i t U n i o n , 8 1 0 S . W . 2 d 1 4 7
( T e n n . 1 9 9 1 ) ; B r o o k s i d e M i l l s , I n c . v . M o u l t o n , 5 5 T e n n . A p p . 6 4 3 ,
4 0 4 S . W . 2 d 2 5 8 ( 1 9 6 5 ) .
O n e a d d i t i o n a l m a t t e r n e e d s t o b e c o n s i d e r e d . I t
a p p e a r s t h a t a s t a y o r d e r w a s e n t e r e d b y t h i s C o u r t p e n d i n g
d i s p o s i t i o n o f t h i s a p p e a l , a n d t h e r e a f t e r a m o t i o n f o r c o n t e m p t
w a s f i l e d b y t h e P l a i n t i f f f o r a c t s c o m m i t t e d b y a n a g e n t o f t h e
D e f e n d a n t a f f e c t i n g t h e d i s p u t e d s t r i p o f l a n d . B e c a u s e i t i s
n e c e s s a r y t h a t p r o o f b e i n t r o d u c e d a s t o t h i s i s s u e , u p o n r e m a n d
i t i s a p p r o p r i a t e f o r t h e T r i a l C o u r t t o a d d r e s s t h e i s s u e s
r a i s e d b y t h e P l a i n t i f f ' s m o t i o n i n r e s p e c t t h e r e t o .
F i n a l l y , i n o r d e r t o m a i n t a i n t h e s t a t u s q u o , t h e s t a y
h e r e t o f o r e i s s u e d w i l l r e m a i n i n e f f e c t u n t i l o u r j u d g m e n t
b e c o m e s f i n a l o r a n a p p l i c a t i o n f o r a p p e a l i s a c c e p t e d b y t h e
S u p r e m e C o u r t a n d t h e p r o p r i e t y o f t h e s t a y r e s o l v e d b y i t .
F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s t h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l
C o u r t i s a f f i r m e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d f o r s u c h f u r t h e r
p r o c e e d i n g s , i n c l u d i n g d i s p o s i t i o n o f t h e m o t i o n f o r c o n t e m p t , a s
m a y b e n e c e s s a r y . C o s t s o f a p p e a l a r e a d j u d g e d a g a i n s t t h e
P l a i n t i f f a n d h e r s u r e t y .
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
H o u s t o n M . G o d d a r d , P . J .
9
C O N C U R :
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
D o n T . M c M u r r a y , J .
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J .
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