Jepson v. Bank of New York Mellon Ex Rel. CWABS, Inc.

In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit ____________________  No. 14‐2459  IN RE: PATRICIA JEPSON,  Debtor‐Appellant,  v.  BANK  OF  NEW  YORK  MELLON  F/K/A  THE  BANK  OF  NEW  YORK,  AS  TRUSTEE  FOR  CWABS,  INC.,  ASSET‐BACKED  CERTIFICATES,  SERIES 2006‐1,  Defendant‐Appellee.  ____________________  Appeal from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division.  No. 1:14‐cv‐00423 — James F. Holderman, Judge.  ____________________  ARGUED OCTOBER 30, 2015 — DECIDED MARCH 22, 2016  ____________________  Before POSNER, RIPPLE, and HAMILTON, Circuit Judges.  RIPPLE,  Circuit  Judge.  Patricia  Jepson  filed  a  Chapter  7  voluntary petition in the United States Bankruptcy Court for  the Northern District of Illinois. That petition resulted in an  automatic stay against the enforcement of any security inter‐ est.  Bank  of  New  York  Mellon  (“BNYM”)  then  requested  a  modification of the automatic stay so that it could resume in  2  No. 14‐2459  Illinois state court an ongoing foreclosure action against Ms.  Jepson.  In  response,  Ms.  Jepson  filed  both  an  opposition  to  the  motion  for  modification  of  the  stay  and  an  adversary  complaint. In both documents, she sought a declaration that  BNYM  had  no  interest  in  her  mortgage.  The  bankruptcy  court  granted  the  motion  to  modify  the  automatic  stay  and  dismissed  Ms.  Jepson’s  adversary  complaint.  The  district  court affirmed the bankruptcy court’s orders. For the reasons  set  forth  in  this  opinion,  we  affirm  in  part  and  remand  the  case for further proceedings.  I  BACKGROUND  In December 2005, Ms. Jepson executed a note secured by  a  mortgage  on  property  located  in  Palatine,  Illinois.  In  ex‐ change  for  the  note,  Ms.  Jepson  received  a  $336,000.00  loan  from America’s Wholesale Lender (“America’s”). The mort‐ gage  listed  America’s  as  the  named  lender  and  Mortgage  Electronics Registration Systems, Inc. (“MERS”) as the nom‐ inee for America’s.  Ms. Jepson’s note subsequently was endorsed in blank by  Countrywide  Home  Loans,  Inc.,  “doing  business  as  Ameri‐ ca’s  Wholesale  Lender.”1  Countrywide  also  transferred  Ms. Jepson’s note to “CWABS Trust,”2 which is a residential  mortgage‐backed  securities  (“RMBS”)  trust.3  In  a  RMBS                                                    1 R.1‐3 at 21.  2 Specifically, CWABS, Inc., Asset‐Backed Certificates, Series 2006‐1.  3  Ms.  Jepson  contends  that  the  note’s  endorsement  occurred  long  after  the closing date of the assignment of her mortgage to the CWABS trust.  (continued…)  No. 14‐2459  3 trust, residential mortgage loans are pooled and then certifi‐ cates  backed  by  these  mortgages  are  sold  to  investors  (known here as “Certificateholders”). The CWABS Trust was  formed  and  governed  by  a  written  agreement  known  as  a  Pooling  and  Service  Agreement  (“PSA”).  The  PSA  set  forth  the rights, duties, and obligations of the parties to the trust.  BNYM, the trustee for the CWABS Trust, now possesses  Ms. Jepson’s note. In addition, MERS assigned the rights as‐ sociated  with  Ms.  Jepson’s  mortgage  to  BNYM.  Based  on  these facts, BNYM claims to have been assigned interests in  both Ms. Jepson’s note and Ms. Jepson’s mortgage.  At  some  unspecified  time  between  2005  and  2008,  Ms.  Jepson  defaulted  on  her  monthly  obligations  to  pay  princi‐ pal,  interest,  and  taxes.  BNYM  filed  a  complaint  in  the  Cir‐ cuit  Court  of  Cook  County,  Illinois,  on  August  12,  2008,  to  foreclose on the mortgage.  On July 25, 2012, while the foreclosure proceedings were  still underway, Ms. Jepson filed a Chapter 7 Voluntary Peti‐ tion in the United States Bankruptcy Court for the Northern  District of Illinois. That petition resulted in an automatic stay  of BNYM’s foreclosure action.4 BNYM then filed a motion in                                                     (…continued)  However, we need not resolve this factual dispute to dispose of the mat‐ ters before us.   4 When a petition in bankruptcy is filed, the automatic stay provisions of  11 U.S.C. § 362 take effect and prevent creditors from taking any action  to collect on their debts. Id. § 362(a); see also In re Vitreous Steel Prods. Co.,  911 F.2d 1223, 1231 (7th Cir. 1990). However, “[t]here may be no reason  to make the creditor wait until the final distribution of the estate.” Vitre‐ ous Steel, 911 F.2d at 1231. As Congress acknowledged when enacting the  (continued…)  4  No. 14‐2459  the  bankruptcy  court,  requesting  that  the  court  modify  the  automatic stay.  Ms. Jepson responded to BNYM’s motion on October 20,  2012.  On  the  same  day,  she  filed  a  two‐count  adversary  complaint  against  BNYM.  The  first  count  sought  a  declara‐ tion  that  BNYM  has  no  interest  in  Ms.  Jepson’s  mortgage.  This  count  raised  three  main  objections:  (1)  The  note  does  not  include  a  complete  chain  of  intervening  endorsements  and  therefore  could  not  be  assigned  to  BNYM  under  the  terms of the PSA; (2) The note was endorsed after the closing  date in the PSA, which made the assignment invalid; and (3)  America’s is a fictitious entity, and therefore the note is void  and  not  negotiable  under  Illinois  law.  The  second  count  raised a fourth objection, contending that BNYM lacked the                                                          (…continued)  Bankruptcy  Reform  Act  of  1978,  which  codified  §  362,  there  may  be  “a  desire to permit an action to proceed to completion in another tribunal,”  or certain creditors may have claims that “lack … any connection with or  interference with the pending bankruptcy case.” H.R. Rep. No. 95‐595, at  343 (1977), as reprinted in 1978 U.S.C.C.A.N. 5963, 6300.  For these reasons, and others, the Bankruptcy Code includes a provi‐ sion  for  creditors  to  seek  relief  from  automatic  stay.  11  U.S.C.  §  362(d)  (“On  request  of  a  party  in  interest  and  after  notice  and  a  hearing,  the  court  shall  grant  relief  from  the  stay.”).  If  the  bankruptcy  court  grants  relief, then a creditor can immediately seek payment before another tri‐ bunal.  If  the  court  denies relief,  then  the  creditor  “must  simply  comply  with the automatic stay, and wait with the other creditors for the estate’s  administration.” Grella v. Salem Five Cent Sav. Bank, 42 F.3d 26, 34 (1st Cir.  1994).  No. 14‐2459  5 authority  to  act  “as  a  collection  agency”  in  Illinois  by  fore‐ closing on the property.5  BNYM moved to dismiss the adversary complaint on the  grounds  that  Ms.  Jepson  lacked  standing  and  had  failed  to  state a claim. At a December 10, 2013 hearing, the bankrupt‐ cy  court,  ruling  orally  and  summarily  from  the  bench,  agreed that, under the governing New York law, Ms. Jepson  lacked standing to challenge  alleged violations of the  PSA.6  Accordingly,  the  bankruptcy  court  dismissed  the  adversary  complaint  and  modified the automatic stay  to  allow  BNYM  to  proceed  with  its  foreclosure  action  in  the  Illinois  state  courts.  The  bankruptcy  court  did  not  address  Ms.  Jepson’s  other contentions that the foreclosure action was infirm.7  Ms.  Jepson  then  appealed  to  the  United  States  District  Court  for  the  Northern  District  of  Illinois,  raising  the  same  four  arguments  that  she  had  presented  in  the  bankruptcy  court.  The  district  court  affirmed  the  bankruptcy  court’s  judgment. It agreed that Ms. Jepson did not have standing to  bring claims based on noncompliance with the PSA. Like the                                                    5 R.1‐5 at 76–79.  6 R.9 at 10.   7 The record before us contains no indication as to why the bankruptcy  court did not abstain from deciding the adversary proceeding altogether  and grant the motion to modify the stay, thus permitting all issues per‐ taining  to  the  forfeiture  action  to  be  heard  in  state  court.  See  28  U.S.C.  § 1334(c)(1)  (allowing  a  court  to  abstain  “in  the  interest  of  justice,  or  in  the  interest  of  comity  with  State  courts  or  respect  for  State  law”).  The  parties apparently acquiesced in the bankruptcy court’s way of proceed‐ ing  and  certainly  present  no  argument  concerning  the  propriety  of  the  bankruptcy court’s actions here.   6  No. 14‐2459  bankruptcy  court,  it  did  not  address  her  other  claims.  Ms.  Jepson now timely appeals.  II  DISCUSSION  “Like  the  district  court,  we  review  a  bankruptcy  court’s  factual  findings  for  clear  error  and  its  legal  conclusions  de  novo.” In re Miss. Valley Livestock, Inc., 745 F.3d 299, 302 (7th  Cir.  2014).  On  a  motion  to  dismiss,  we  construe  the  com‐ plaint in the light most favorable to the plaintiff, by accept‐ ing  all  of  the  well‐pleaded  facts  and  drawing  all  inferences  in  the  plaintiff’s  favor.  Smith  v.  Dart,  803  F.3d  304,  309  (7th  Cir. 2015); Citadel Grp. Ltd. v. Wash. Reg’l Med. Ctr., 692 F.3d  580, 591 (7th Cir. 2012).  A.  Ms.  Jepson  contends  that  the  transfer  of  her  note  and  mortgage violated the PSA. She submits that the assignment  of her mortgage was missing intervening endorsements and  that the note was transferred after the proper closing date. In  her  view,  because  the  assignment  violated  the  PSA,  BNYM  cannot collect on the note.  The bankruptcy court and the district court correctly held  that Ms. Jepson lacks standing to raise a challenge based on  violations of the PSA because she is not a third‐party benefi‐ ciary  under  the  agreement.  The  “prudential  standing  rule … normally  bars  litigants  from  asserting  the  rights  or  legal interests of others in order to obtain relief from injury  to  themselves.”  Warth  v.  Seldin,  422  U.S.  490,  509  (1975).  In‐ stead, a “plaintiff generally must assert his own legal rights  and interests, and cannot rest his claim to relief on the legal  rights  or  interests  of  third  parties.”  Id.  at  499;  see  also  Edge‐ No. 14‐2459  7 wood  Manor  Apartment  Homes,  LLC  v.  RSUI  Indem.  Co.,  733  F.3d 761, 771 (7th Cir. 2013).  The text of the PSA states that “[t]his agreement shall be  construed in accordance with and governed by the substan‐ tive laws of the State of New York.”8 Therefore, Ms. Jepson  must  establish  that,  under  the  law  of  New  York,  she  has  a  cognizable interest that permits her to challenge the validity  of the PSA. We think that, at this point, it is well established  that  she  does  not.  As  our  colleagues  in  the  Second  Circuit  have stated, “under New York law, only the intended bene‐ ficiary of a private trust may enforce the terms of the trust.”  Rajamin  v.  Deutsche  Bank  Nat’l  Trust  Co.,  757  F.3d  79,  88  (2d  Cir. 2014); see also Cashman v. Petrie, 201 N.E.2d 24, 26 (N.Y.  1964)  (“A  person  who  might  incidentally  benefit  from  the  performance of a trust but is not a beneficiary thereof cannot  maintain  a  suit … to  enjoin  a  breach.”);  Tran  v.  Bank  of  New  York, No. 13 Civ. 580, 2014 WL 1225575, at *3 (S.D.N.Y. Mar.  24, 2014) (collecting New York cases).  New York courts have held uniformly that “a mortgagor  whose  loan  is  owned  by  a  trust”  is  not  an  intended  benefi‐ ciary of a trust, and “does not have standing to challenge the  [trustee]’s  possession  or  status  as  assignee  of  the  note  and  mortgage  based  on  purported  noncompliance  with  certain  provisions  of  [a]  PSA.”  Wells  Fargo  Bank,  N.A.  v.  Erobobo,  9  N.Y.S.3d  312,  314  (N.Y.  App.  Div.  2015),  leave  to  appeal  dis‐ missed, 37 N.E.3d 1158 (N.Y. 2015); see also Bank of New York                                                    8  R.8‐2  at  40  (Section  10.03).  Neither  side  disputes  that  New  York  law  applies. Appellant’s Br. 24; Appellee’s Br. 10; see also Cocroft v. HSBC Bank  USA, N.A., 796 F.3d 680, 689 (7th Cir. 2015) (applying the law of the fo‐ rum that all parties agreed governed the trust agreement).  8  No. 14‐2459  Mellon v. Gales, 982 N.Y.S.2d 911, 912 (N.Y. App. Div. 2014);  Rajamin, 757 F.3d at 87–88. Rather, the certificateholders of a  trust  are  the  intended  beneficiaries.  Rajamin,  757  F.3d  at  90.  Mortgagors “are not even incidental beneficiaries of” a trust,  as “their interests are adverse to those of the certificatehold‐ ers.”  Id.  Therefore,  Ms.  Jepson—a  mortgagor—is  not  an  in‐ tended beneficiary of the PSA and does not have standing to  challenge an assignment for failing to conform to the PSA.  In an effort to distinguish this authority, Ms. Jepson con‐ tends that, as a mortgagor, she still has standing to challenge  a void assignment. She relies on the theory that:  A  debtor  may,  generally,  assert  against  an  as‐ signee  all  equities  or  defenses  existing  against  the  assignor  prior  to  notice  of  the  assignment,  any  matters  rendering  the  assignment  absolutely  invalid  or  ineffective,  and  the  lack  of  the  plain‐ tiff’s title or right to sue; but, if the assignment  is effective to pass legal title, the debtor cannot  interpose  defects  or  objections  which  merely  render  the  assignment  voidable  at  the  election  of  the  assignor  or  those  standing  in  his  or  her  shoes.  6A C.J.S. Assignments § 133 (2016) (emphasis added); see also  Woods  v.  Wells  Fargo  Bank,  N.A.,  733  F.3d  349,  354  (1st  Cir.  2013)  (holding  that,  under  Massachusetts  law,  a  mortgagor  has standing to “challenge[] a mortgage assignment as inva‐ lid, ineffective, or void” (internal quotation marks omitted)).  Put another way, a voidable assignment is one that intended  beneficiaries can ratify. See Rothko v. Reis (In re Estate of Roth‐ ko), 372 N.E.2d 291, 299 (N.Y. 1977). The prudential standing  rule  therefore  prevents  a  mortgagor  from  challenging  a  No. 14‐2459  9 voidable assignment because such a challenge would “inter‐ fere with the beneficiaries’ right of ratification.” Rajamin, 757  F.3d at 89. A void assignment, however, cannot be ratified by  the  beneficiaries.  A  mortgagor  therefore  has  prudential  standing to challenge a void assignment because such a chal‐ lenge would not infringe on any of the beneficiaries’ rights.  In evaluating this argument, we note as an initial matter  that  New  York  state  courts  never  have  endorsed  squarely  the theory that a mortgagor has standing to challenge a void  assignment. See id. at 88–89 (entertaining this theory but not  concluding whether, under New York law, mortgagors actu‐ ally  have  standing  to  challenge  void  assignments).  In  any  event,  New  York  courts  consistently  have  held  that  an  as‐ signment  that  fails  to  comply  with  the  terms  of  a  trust  agreement merely is voidable and not void. Id. at 88–90 (col‐ lecting cases); see also Erobobo, 9 N.Y.S.3d at 314. To be sure,  the governing New York State statute does state that “[i]f the  trust is expressed in the instrument creating the estate of the  trustee, every sale, conveyance or other act of the trustee in  contravention of the trust, except as authorized by … law, is  void.”  N.Y.  Estates,  Powers  and  Trusts  Law  §  7‐2.4  (McKin‐ ney 2016) (emphasis added). As we have noted earlier, how‐ ever, in interpreting this statute, “New York courts appear to  have  almost  uniformly  concluded  that  a  beneficiary  retains  the  authority  to  ratify  a  trustee’s  ultra  vires  act.”  Cocroft  v.  HSBC Bank USA, N.A., 796 F.3d 680, 689 (7th Cir. 2015) (cit‐ ing Mooney v. Madden, 597 N.Y.S.2d 775, 776 (N.Y. App. Div.  1993),  and  Tran,  2014  WL  1225575,  at  *5).  If  a  beneficiary  is  able  to  ratify  an  unauthorized  mortgage  assignment,  then  the assignment is merely voidable and cannot be challenged  by a mortgagor. Id.  10  No. 14‐2459  Ms.  Jepson  also  contends  that  provisions  unique  to  this  PSA  prevent  the  intended  beneficiaries  (the  Certificatehold‐ ers)  from  ratifying assignments  that  fail  to  comply with  the  PSA.  She  therefore  believes  that  assignments  which  fail  to  comply with this PSA are automatically void. In making this  argument,  Ms.  Jepson  relies  on  section  10.01  of  the  PSA,  which  states  that  “[t]he  Trustee,  the  Depositor,  the  Master  Servicer and the Sellers with the consent of the NIM Insurer  may … amend  this  Agreement,  without  the  consent  of  the  Certificateholders.”9  Ms.  Jepson  contends  that  if  the  Certifi‐ cateholders cannot amend the agreement, they cannot ratify  ultra vires assignments.  Upon closer inspection of the PSA, however, Ms. Jepson’s  argument  falls  short.  The  PSA  requires  the  Master  Servicer  to  speak  and  provide  consent  on  behalf  of  the  Certificate‐ holders.10  This  provision  shows  that  the  Certificateholders  have  a  voice  in  the  amendment  process.  Further,  the  PSA                                                    9 R.8‐2 at 38 (Section 10.01).   10 Specifically, the PSA reads:    For and on behalf of the Certificateholders, the Master  Servicer  shall  service  and  administer  the  Mortgage  Loans … .  [T]he  Master  Servicer  shall  have  full  power  and  authority … (i)  to  execute  and  deliver,  on  behalf  of  the  Certificateholders  and  the  Trustee,  customary  con‐ sents or waivers and other instruments and documents,  (ii)  to  consent  to  transfers  of  any  Mortgaged  Property  and  assumptions  of  the  Mortgage  Notes  and  related  Mortgages  (but  only  in  the  manner  provided  in  this  Agreement).   R.8‐1 at 78 (Section 3.01).   No. 14‐2459  11 contemplates  that  Certificateholders  may  contest  unauthor‐ ized acts through a derivative action.11  Contrary to Ms. Jep‐ son’s argument, the PSA provides a way for Certificatehold‐ ers  to  ratify  or  challenge  any  unauthorized  acts.  Therefore,  an alleged breach of the PSA merely renders the assignment  voidable.  We conclude that Ms. Jepson lacks standing to raise any  challenges based on alleged violations of the PSA.  B.  In  her  adversary  complaint,  Ms.  Jepson  brought  addi‐ tional claims that were not based on alleged violations of the  PSA. First, Ms. Jepson contended that the note was both void  and not a negotiable instrument because America’s is a ficti‐ tious entity. Second, Ms. Jepson contended that BNYM is an  unlicensed debt collector under the Illinois Collection Agen‐ cy Act, 225 ILCS 425/4, and it therefore lacks the authority to  foreclose  on  the  mortgage.  Although  Ms.  Jepson  presented  these  claims  at  every  proceeding  before  the  bankruptcy  court,  district  court,  and  this  court,  neither  the  bankruptcy  court nor the district court ever addressed these claims. Both  courts dismissed Ms. Jepson’s adversary complaint in its en‐ tirety  because  Ms.  Jepson  lacked  standing  to  challenge  the  PSA,  even  though  these  claims  did  not  arise  out  of  alleged  violations of the PSA.                                                    11 R.8‐2 at 43 (Section 10.08).   12  No. 14‐2459  We  therefore  conclude  that  a  remand  is  necessary.12  We  note, however, that these claims involve questions of Illinois  state law and that an Illinois state foreclosure proceeding on  Ms.  Jepson’s  mortgage  is  pending.  The  bankruptcy  court  therefore  has  the  authority  to  abstain  from adjudicating  the  remainder  of  the  complaint  “in  the  interest  of  comity  with  State courts or respect for State law.” 28 U.S.C. § 1334(c)(1);  see  also  In  re  Williams,  144  F.3d  544,  550  (7th  Cir.  1998)  (ex‐ plaining  that  deciding  similarly  narrow  issues  of  state  law  through  a  bankruptcy  proceeding  “would  not  be  a  particu‐ larly  efficient  use  of  judicial  resources”  and  may  encourage  forum  shopping).  The  bankruptcy  court  therefore  ought  to  consider  whether  it  would  be  appropriate  to  abstain  from  hearing  the  remainder  of  the  adversary  proceeding  and  to  allow the Illinois courts to consider these claims in the fore‐ closure proceeding.  Conclusion  We  therefore  affirm  in  part  the  judgment  of  the  district  court and remand the case for further proceedings consistent  with  this  opinion.  The  parties  shall  bear  their  own  costs  in  this court.  AFFIRMED IN PART AND REMANDED IN PART                                                    12  See  Thompson  v.  Gen.  Motors  Acceptance  Corp.,  LLC,  566  F.3d  699,  708  (7th  Cir.  2009)  (remanding  when  the  bankruptcy  court  had  not  ad‐ dressed  an  issue);  In  re  Scott,  172  F.3d  959,  970–71  (7th  Cir.  1999)  (re‐ manding when the district and bankruptcy courts had not tried the issue  under the proper standard because we found “it prudent”).