emitió la opinión del tribunal.
' Doña Felicita Alvarez G-arcía, menor de edad emanci-pada por concesión de su madre después de la muerte del padre, otorgó escritura pública de cancelación de hipoteca de un crédito hipotecario que le fué adjudicado en la parti-ción de bienes de su padre, pero el registrador de la pro-piedad se negó a inscribir esa cancelación de hipoteca en sus libros por no haber sido hecha con el consentimiento del representante legal de la menor. Contra esta resolu-ción interpuso el deudor hipotecario don Ramón González *869Fernández el presente recurso gubernativo para que la re-voquemos y ordenemos la inscripción.
El registrador recurrido cita en su alegato para apoyar su negativa nuestras decisiones en los casos de Benítez Hermanos v. El Registrador, 17 D.P.R. 234; García v. Garzot, 18 D.P.R. 866; Gómez v. El Registrador, y Loubriel v. El Registrador, 26 D.P.R. 253 y 728. En el caso de García v. Garzot, supra, se trataba de la validez de una cancelación de hipoteca otorgada por un menor de edad emancipado por matrimonio y dijimos que como la cancelación de una hipo-teca es un acto de enajenación el menor no pudo otorgar la cancelación sin el consentimiento de su representante legal; y en los otros casos citados se trataba de cancelacio-nes de hipotecas hechas por apoderados y declaramos que como tales cancelaciones entrañan la enajenación de un de-recho real se necesitaba para ellas poder expreso. En uno de ellos, en el de Benítez Hermanos, fue citada la resolución de los registros de España de 22 de septiembre de 1879 se-gún la cual los actos o contratos por los que se extingan o cancelen derechos reales inscritos importan tanto como una verdadera enajenación; habiendo hecho referencia en el de García v. Garzot al artículo 335, No. 10, del Código Civil, que clasifica los derechos reales como bienes inmuebles.
No obstante esas decisiones, insiste el recurrente en que el menor emancipado no necesita consentimiento de su representante legal para cancelar hipotecas, porque las tínicas limitaciones impuestas por el artículo 307 del Código Civil a los menores de edad emancipados son las de contraer promesa u obligación alguna que exceda del importe de sus rentas por un año, las de gravar y vender bienes inmuebles suyos y comparecer en juicio sin consentimiento de su padre, en defecto de éste, sin el de su madre, y, en su caso, sin el de su tutor; por lo que dice que no estando comprendida entre esas limitaciones la de cancelar hipotecas no puede ser ésta incluida entre dichas limitaciones toda vez que los estatutos prohibitivos deben ser interpre-*870tados restrictivamente, y cita en apoyo de su contención las resoluciones de la Dirección General de los Registros de España de 15 de marzo de 1902 y de 3 de junio de 1890 así como al tratadista Sr. BarracMna en su obra sobre de-recho hipotecario, quien se apoya en la resolución citada de 3 de junio de 1890.
En esa resolución de 1890 no se trataba de cancelación de hipoteca hecha por menor emancipado sin el consenti-miento de su representante legal sino de venta hecha por dos mujeres casadas menores de edad y emancipadas por matrimonio, pero que fue otorgada por ellas con el consen-timiento de su madre, habiendo sido la cuestión suscitada por el registrador que ellas necesitaban también el consenti-miento de sus respectivos esposos y que el artículo 317 del Código Civil español, que es equivalente a nuestro 307 del Código Civil a que hemos hecho referencia, se refiere a la emancipación voluntaria y solamente a los varones, habién-dose decidido en esa resolución que no distinguiendo la ley en la emancipación entre varones y mujeres, no cabía hacer la distinción propuesta por el registrador, por lo que tal resolución no aporta luz alguna a la materia que estamos considerando. La otra resolución de 1902 sí resuelve la cuestión en los mismos términos que ahora alega el recu-rrente, pero debemos decir que la misma Dirección de los Registros dijo lo contrario en 22 de septiembre de 1879, que hemos citado en el caso de Benítez Hermanos, supra.
El fundamento principal del recurrente es que siendo la limitación de la ley para las ventas no debe agregarse la limitación de cancelación de hipotecas, pero es que nosotros no agregamos una nueva limitación a la ley sino que he-mos declarado que tal cancelación está incluida en la limitación de enajenar sin el consentimiento del representante legal, porque una cancelación equivale a una enajenación de un derecho real; y si bien el artículo 307 no emplea la palabra “enajenación” sino la de “venta”, ambas palabras han sido usadas como sinónimas en esta materia por el le-*871gislador, puesto que en su artículo 309 tratando de la eman-cipación por matrimonio dice que el menor así emancipado no podrá enajenar sin el consentimiento de su representante legal.
En vista de lo expuesto sostenemos nuestro criterio so-bre el particular discutido y declaramos que el registrador, procedió correctamente al negarse a inscribir fundándose en nuestras decisiones citadas, por lo que la nota recurrida debe ser confirmada.
El Juez Asociado Señor Texidor no intervino.