Estado Libre Asociado de Puerto Rico
TRIBUNAL DE APELACIONES
Panel II
JG B, LLC. Apelación
Apelado procedente del
Tribunal de
KLAN202301017 Primera Instancia,
v. Sala Municipal de
Corozal en Toa Alta
GLI PET SERVICES, LLC. Caso Núm.
Apelante TA2023CV01039
Sobre:
Desahucio
Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, el Juez
Adames Soto y la Jueza Aldebol Mora
Adames Soto, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2024.
Comparece GLI Pet Services, LLC., (GLI Pet Services o el apelante),
solicitando que revoquemos una Sentencia emitida por el Tribunal de
Primera Instancia, Sala Municipal de Corozal (TPI), el 6 de noviembre de
2023. Mediante su dictamen el foro primario declaró Ha Lugar una
Demanda de Desahucio presentada por JG B, LLC., (JG B o apelado),
ordenando el desalojo del apelante.
I. Resumen del tracto procesal
El 19 de enero de 2022, JG B y el apelante suscribieron un contrato
de arrendamiento sobre un espacio comercial ubicado en el centro
comercial Plaza Estrella, en la Carretera Estatal PR-159 KM. 15.5, Corozal,
P.R., por un término de tres años, en el cual el primero sería el arrendador
y el segundo el arrendatario.1 A tenor, el apelante pagaría a JG B un canon
de arrendamiento de $1,200.00 mensuales, pagadero el primer día de mes.2
1 Anejo 4 del recurso de apelación, pág. 29.
2 Íd., pág. 30.
NÚMERO IDENTIFICADOR
SEN2024___________________
KLAN202301017 2
Sin embargo, el 12 de octubre de 2023, JG B presentó una Demanda
de desahucio contra el apelante, alegando el incumplimiento del pago de
los cánones de arrendamiento pactados. La apelada adujo que, luego de
varios requerimientos de pago a través de comunicaciones escritas a GLI
Pet Services, éste no había cumplido su obligación, adeudando $1,835.00
por cánones de arrendamiento atrasados. La apelada también alegó que se
trataba de la segunda demanda en la que solicitaba el desahucio del
apelante, por la misma causa. Ante ello, peticionó que se ordenara el
desahucio del apelante de la propiedad arrendada.
A raíz de lo cual, el 24 de octubre de 2023, el apelante presentó
Contestación a Demanda y Reconvención. En esencia, sostuvo que JG B
había incumplido con el contrato, puesto que no le había permitido la
instalación de un contador de electricidad y le negó medir su consumo
eléctrico de manera independiente. De igual forma, afirmó que el apelado
tampoco le había designado un espacio para establecer el área del parque
para perros, a pesar de así haber sido acordado, afectando sus operaciones
comerciales. Por último, aseveró que JG B había incumplido con su
obligación de buscar soluciones razonables y de buena fe a la controversia,
no habiendo atendido las propuestas para solucionar la situación
presentada y devolviendo los pagos por renta presentados.
La respuesta del apelante a la demanda, según descrita en el párrafo
que precede, se instó el mismo día en que correspondía celebrar la vista en
su fondo. Previo al inicio de la referida vista, el apelante solicitó que el
proceso se convirtiera en uno ordinario, alegando que la parte apelada
también había incumplido con el contrato de arrendamiento. Además,
solicitó que se le permitiera consignar en el Tribunal el pago de la renta
solicitado.3 A esto, el apelado ripostó que en la acción instada solo se
solicitó como remedio el desahucio, sin requerir cobro de dinero, por lo que
3 Anejo 8 del recurso de apelación, pág. 63.
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no procedía conceder la conversión del pleito al proceso ordinario. También
advirtió, que no había podido examinar la contestación a la demanda,
presentada el mismo día de la vista en su fondo.
Escuchados los planteamientos de las partes, el TPI determinó
celebrar la vista en su fondo. De conformidad, el foro primario tuvo la
oportunidad de sopesar la prueba testifical presentada, esta última a través
de la señora Paula Soldevilla Piñeiro, testigo de la parte apelada. Según fue
recogido en la Minuta4 donde se plasmaron las incidencias de la vista en su
fondo, la señora Soldevilla Piñeiro testificó, en síntesis, sobre el contrato de
arrendamiento suscrito por las partes, que el apelante adeudaba $1,835.00
en concepto de canon de arrendamiento, y que un pago presentado por este
para el mes de octubre fue devuelto, por instrucciones del abogado de la
apelada. Finalizado dicho testimonio, GLI Pet Services informó que no
estaría sentando a declarar a su testigo, el señor Marcos Torres Ortiz, por
lo que el caso quedó sometido para la consideración del tribunal a quo.
Así las cosas, el foro apelado determinó ordenar que el apelante
desalojara la propiedad arrendada, e impuso una fianza de $3,035.00 en
caso de que este se dispusiera a acudir al Tribunal de Apelaciones a revisar
el dictamen emitido.
Posteriormente, el 6 de noviembre de 2023, el TPI dictó la Sentencia
cuya revocación nos solicita el apelante, declarando Ha Lugar la Demanda
sobre desahucio presentada. En dicho dictamen fueron enumeradas las
siguientes determinaciones de hechos:
1. Partes suscribieron un contrato de arrendamiento en 2022
por el periodo de 3 años. En este, la parte demandada se
comprometió a realizar el pago de $1,200.00 mensual por
el uso de un espacio comercial en el Centro Plaza Estrella.
2. El centro comercial ubica en la carr. 159 en Corozal.
3. En el local, la parte demandada lleva a cabo servicio de
grooming, hotel y tienda de accesorios para animales
domésticos.
4 Apéndice 8 del recurso de apelación, pág. 64.
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4. El acuerdo de pago establece que la parte demandada debía
realizar el pago del canon los primeros 5 días del mes.
Véase, pág. 3 del contrato.
5. La parte demandada incumplió con la mencionada
disposición. En el mes de septiembre de 2023, la parte
demandada realizó el pago incompleto. Al 10 de octubre de
2023, no había realizado el pago correspondiente a dicho
mes.
6. El contrato dispone además que, la violación a una de las
cláusulas podría promover una acción en desahucio. Véase,
pág. 8 del contrato.
7. Al mes de octubre la parte demandada adeuda a la parte
demandante $1835.00 en concepto de cánones de
arrendamiento atrasados.5
Según ya dicho, el foro primario determinó que procedía la acción de
desahucio incoada por el apelado, ante el incumplimiento de GLI Pet
Services con su deber de pagar los cánones de arrendamiento, conforme se
obligó en el contrato suscrito.
En desacuerdo, el apelante acude ante nosotros planteando los
siguientes señalamientos de error:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL TPI AL PROVEER HA LUGAR LA
DEMANDA DE DESAHUCIO A PESAR DE QUE LA PARTE
DEMANDADA, AQUÍ APELANTE, PRESENTÓ DEFENSAS
AFIRMATIVAS EN RELACIÓN AL PROCESO DE DESAHUCIO
Y SOLICITÓ CONVERTIR EL PROCESO EN UNO ORDINARIO
CONFORME AL PRECEDENTE DEL HONORABLE TRIBUNAL
EN ATPR V. SLG VOLMAR- MATHIEU, 196 DPR 5, 10 (2016).
SEGUNDO ERROR: ERRÓ EL TPI AL ENTENDER QUE EL
DEMANDANTE, AQUÍ APELADO, CUMPLIÓ CON LOS
REQUISITOS EN LEY PARA QUE PROCEDA EL DESAHUCIO
SUMARIO CONFORME EL SUBTÍTULO III DEL CÓDIGO DE
ENJUICIAMIENTO CIVIL.
El 17 de noviembre de 2023, emitimos Resolución concediéndole
término al apelado para presentar alegato en oposición. Posteriormente, el
apelado presentó Alegato en oposición a recurso de apelación.
Contando con la comparecencia de las partes, procedemos a exponer
la normativa jurídica aplicable.
5 Anejo 1 del recurso de apelación, págs. 1-2.
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II. Exposición de Derecho
A. Desahucio
El desahucio es el mecanismo que tiene el dueño de un bien
inmueble para recuperar la posesión de hecho de tal propiedad, a través
del lanzamiento o la expulsión del arrendatario o precarista que la retiene
sin pagar los correspondientes cánones. Ortiz Zayas v. ELA, 2023 TSPR 43;
Cooperativa v. Colón Lebrón, 203 DPR 812, 820 (2020). Esta acción de
desahucio puede solicitarse, ya sea mediante proceso sumario, o por vía
ordinaria. Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, 200 DPR 235, 240
(2018). En cuanto al desahucio sumario, el mismo está regulado por el
Código de Enjuiciamiento Civil, específicamente en sus artículos 620 a 634,
32 LPRA secs. 2821-2838. Sobre tal carácter sumario, el Tribunal Supremo
ha expresado que ello responde al interés del Estado en atender
rápidamente las reclamaciones por parte de los dueños de inmuebles
que ven interrumpido su derecho a poseer y disfrutar de su propiedad.
(Énfasis provisto). Ortiz Zayas v. ELA, supra; Cooperativa v. Colón Lebrón,
supra, pág. 820; Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, supra, pág. 240;
ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016).
Por otro lado, puesto que lo que se intenta recobrar en una acción de
desahucio es la posesión, el máximo foro ha reiterado que, en la acción
sumaria de desahucio, se debe limitar la consolidación de otras
acciones o defensas. (Énfasis provisto). ATPR v. SLG Volmar-Mathieu,
supra, pág. 10. Cuando la demanda se fundamente en la falta de
pago del canon o precio convenido en un contrato, no se admitirá otra
prueba que la del recibo o cualquier otro documento que conste
haberse verificado el pago. (Énfasis provisto). Art. 627 del Código de
Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2829. Sin embargo, en ocasiones, el
Tribunal Supremo ha permitido la presentación de algunas defensas,
siempre y cuando las mismas no desnaturalicen el espíritu del carácter
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sumario del proceso de desahucio. Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733,
749 (1987).
III. Aplicación del Derecho a los hechos
a.
En el primer señalamiento de error el apelante sostiene que incidió
el TPI al declarar Ha Lugar la demanda de desahucio, a pesar de haber
presentado defensas afirmativas y solicitar que el proceso se convirtiera en
uno ordinario.
Sépase que la conversión del proceso sumario al ordinario en casos
sobre desahucio descansa en el sano discernimiento judicial, es decir,
responde a consideraciones discrecionales. Turabo Ltd. Partnership v.
Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 241 (1992). Claro, tal discreción partirá de la
consideración mínima que informa el proceso especial de desahucio, cuya
característica principal es su tramitación expedita, Ortiz Zayas v. ELA,
supra, y que responde al interés del Estado en atender rápidamente la
reclamación del dueño de un inmueble que ve interrumpido el derecho a
poseer y disfrutar su propiedad. ATPR v. SLG Volmar Mathieu, supra. A lo
que se suma que el propio Código de Enjuiciamiento Civil establece que
cuando la demanda se fundamente en la falta de pago del canon o precio
convenido en un contrato, no se admitirá otra prueba que la del recibo o
cualquier otro documento que conste haberse verificado el pago. Art. 627
del Código de Enjuiciamiento Civil, supra.
El apelante esgrime que procedía la conversión del proceso sumario
a ordinario, porque había hecho una inversión sustancial en el local
arrendado y el apelado no había cumplido con su obligación de tener una
conexión eléctrica independiente. Sin embargo, y para ser precisos sobre lo
que dicha parte esgrimió ante el TPI, al examinar la Contestación a
demanda y reconvención surge que el apelante alegó incumplimiento de
contrato por parte del apelado porque este: (1) no le permitió la instalación
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de un contador eléctrico y medir su consumo de electricidad de manera
independiente; (2) no hizo esfuerzos amigables para resolver la
controversia; (3) no designó un espacio para área dog park.6
Sobre lo anterior, debemos iniciar subrayando que, a pesar de
haberse celebrado una vista evidenciaria en su fondo ante el foro apelado,
en el recurso de apelación presentado no se hizo alusión alguna a la prueba
testifical allí desfilada. Es decir, el apelante no solicitó la reproducción de
la prueba oral que tuvo ante su consideración el TPI, por lo que no tenemos
modo alguno de evaluar la evidencia que tuvo ante su consideración el
tribunal a quo. Pueblo v. Pérez Delgado, 2023 TSPR 35. Difícilmente se
podrá descartar la determinación impugnada, en ausencia de la
reproducción de la prueba oral desfilada. Graciani Rodríguez v. Garage Isla
Verde, 202 DPR 117 (2019). Esto es importante pues el apelante manifiesta
en su recurso de apelación, que presentó prueba dirigida a establecer el
pago de los cánones, y sobre las reparaciones que tuvo que hacer en el
local. ¿A qué prueba se refiere? A ninguna que pueda demostrar pues, en
la vista en su fondo solo se presentó una testigo, de la parte apelada, quien
fue contrainterrogada por el apelante, pero no conocemos el contenido de
lo testificado, y mucho menos sobre alguna prueba ofrecida por el apelante
que fuera admitida. Además, el apelante optó por no sentar a declarar a su
testigo, de modo que las alegaciones contenidas en la reconvención, sobre
supuesto incumplimiento contractual por parte de la parte apelada, no
llegaron a superar la condición de ser meras alegaciones. A lo que se debe
añadir, que tampoco surge que en la vista evidenciaria el apelante hiciera
un ofrecimiento de prueba para dejar constancia de cómo se disponía a
demostrar las alegaciones incluidas en la reconvención, atinentes al
alegado incumplimiento de contrato por la parte apelada. Regla 104(b) de
Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R. 104(b).
6 Apéndice 6 del recurso de apelación, págs. 44-45.
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Aunque lo anterior dispone de este primer señalamiento, añadimos
que las alegaciones incluidas en la reconvención no enmarcan dentro de
las situaciones excepcionales que nuestro Tribunal Supremo ha reconocido
para que ocasionalmente el proceso sumario de desahucio se convierta en
uno ordinario. Es decir, no estamos ante una situación en la que se hubiese
solicitado el desahucio de un inquilino que: esté bajo protección federal
especial o de otras fuentes gubernamentales, Turabo Ltd. Partnership v.
Velardo Ortiz, supra; tampoco se nos puso en posición, por no presentarse
prueba al respecto, de que el apelante tuviera derecho a retener el inmueble
arrendado hasta que se le reembolsaran los costos de las reparaciones
realizadas, Marín v. Montijo, 109 DPR 268 (1979); Brunet v. Corte, 45 DPR
901 (1933); o que la obligación alegadamente incumplida fuera cardinal en
el contrato de arrendamiento, Mora Dev. v. Sandín, supra. Es cierto que en
el contrato de arrendamiento fue incluido un inciso en el cual la parte
apelada se obligó a asignar un espacio exterior para uso exclusivo de “Dog
Park”,7 pero hay carencia de prueba total sobre si tal obligación fue
cumplida o incumplida, y si era una de las obligaciones cardinales del
contrato de arrendamiento que hubiesen justificado convertir el proceso en
ordinario.
En definitiva, estamos desprovistos por completo de bases para
intervenir con el ejercicio discrecional del foro apelado al denegar la petición
de conversión del proceso sumario al ordinario.
b.
Respecto al segundo señalamiento de error, el apelante sostiene que
incidió el TPI al determinar que el apelado cumplió con los requisitos
establecidos por ley para que procediera el desahucio sumario. No tiene
razón.
7 Apéndice 6 del recurso de apelación, pág. 48.
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Según surge de las determinaciones de hechos enumeradas en la
Sentencia apelada, (a las cuales debemos completa deferencia, por no
contar este foro intermedio con algún medio de reproducción de la prueba
oral), las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, por un periodo
de 3 años, estableciéndose un pago mensual por canon de arrendamiento
de $1,200.00, para el uso del espacio comercial arrendado. De esos mismos
hechos resulta que la parte apelante realizó un pago incompleto para
septiembre de 2023, y que, para octubre de 2023, tampoco había realizado
el pago correspondiente a dicho mes, adeudándole a la apelada $1,835.00
en cánones de arrendamiento atrasados.8
Resulta ya trillado, pero no por ello menos cierto, que los foros
apelativos debemos otorgar gran deferencia a las determinaciones de
hechos, la apreciación de la prueba testifical y las adjudicaciones de
credibilidad que hacen los tribunales de primera instancia. SLG Fernández-
Bernal v. RAD-MAN et al., 208 DPR 310, 338 (2021). En consecuencia, los
foros revisores no debemos intervenir con las determinaciones de hechos de
los jueces de instancia, salvo que medie error manifiesto, pasión, prejuicio y,
por ende, abuso de discreción. Íd. No apreciamos que en las
determinaciones de hechos del TPI hubiese mediado ninguna de las
condiciones que nos habilitarían para intervenir con ellas.
Quepa aquí reiterar que el proceso especial de desahucio es el
mecanismo que tiene el dueño de un inmueble para recuperar la posesión
de una propiedad, centrándose dicho proceso únicamente en recobrar la
posesión del inmueble, mediante el lanzamiento o expulsión del
arrendatario o precarista que la retiene sin pagar los correspondientes
cánones. (Énfasis provisto). Cooperativa v. Colón Lebrón, supra. De las
determinaciones de hechos alcanzadas por el TPI se derivan cada uno de
los elementos legales requeridos para que dicho foro concluyera que
8 Apéndice 1 del recurso de apelación, págs. 1-2.
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procedía el desahucio solicitado. Es decir, una vez probado el contrato de
arrendamiento suscrito por las partes, cuyos cánones de arrendamiento
fueron incumplidos por el apelante, solo restaba en este caso obrar como
lo hizo el TPI, declarar Con Lugar la demanda de desahucio presentada y
ordenar el desalojo del apelante.
De nuevo, no hay rastro de circunstancia que nos permita intervenir
con las determinaciones de hechos en este caso, por lo que se impone la
conclusión de que las conclusiones de derecho ser ajustaron a derecho,
procede confirmar.
IV. Parte dispositiva
Por los fundamentos expuestos, se confirma la Sentencia recurrida.
Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica su Secretaria.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
Secretaria del Tribunal de Apelaciones
Jg B, LLC v. Gli Pet Services, LLC
Court: Tribunal De Apelaciones De Puerto Rico/Court of Appeals of Puerto Rico
Date filed: 2024-01-31
Citations:
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