Cosimi Ancher, Viviane v. Undare, Inc.

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
TRIBUNAL DE APELACIONES
PANEL IX

Viviane Cósimi Ancher APELACIÓN
Margarite Cósimi procedente del
Ancher Tribunal de Primera
Instancia, Sala de
Apelante San Juan
KLAN202201002
vs. Civil Núm.:
SJ2020CV01458
Undare, Inc.
Sobre:
Apelada Daños y Perjuicios
Cobro de Dinero –
Ordinario

Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, la Juez
Lebrón Nieves y el Juez Rodríguez Flores.

Rivera Colón, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2023.

Comparece ante nos, las señoras Viviane Cósimi Ancher

(Sra. Viviane Cósimi) y Margarite Cósimi Ancher (Sra. Margarite

Cósimi) (en conjunto, parte apelante) quienes presentan recurso de

“Apelación” en el que solicita la revocación de la “Sentencia”

dictada el 30 de septiembre de 2022,1 por el Tribunal de Primera

Instancia, Sala Superior de San Juan. Mediante el referido

dictamen, el foro primario declaró Ha Lugar la “Moción para que se

Dicte Sentencia Sumaria” y la Reconvención, ambas presentadas

por UNDARE, Inc. (UNDARE o parte apelada).

Examinada la solicitud de autos, la totalidad del expediente

y el estado de derecho aplicable ante nuestra consideración,

modificamos el dictamen mediante los fundamentos que

expondremos a continuación.

1 Notificada el 4 de octubre de 2022.

Número Identificador

SENT2023 ___________
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I.

El 18 de febrero de 2020, la parte apelante presentó una

“Demanda” por cobro de dinero contra UNDARE. En síntesis,

alegó que, tras el fallecimiento de su padre, ambas hermanas

heredaron una propiedad ubicada en la Calle Petunia 1912 de la

Urb. Santa María, Río Piedras, Puerto Rico. Aducen que, para la

fecha del 15 de noviembre de 1995, representantes de UNDARE

visitaron la propiedad antes descrita, y les solicitaron que

suscribieran un documento intitulado “Certificado de

Aceptación/Adopción”, el cual disponía “[q]ue no tengo objeción a

que se implante el control de acceso, según se establece en dicho

dictamen, accediendo a que se dicte Resolución Final a este

respecto” (énfasis en el original). Afirmaron que, aunque

inicialmente la Sra. Viviane Cósimi se negó a firmar el referido

documento, ésta lo suscribió después de que uno de los

representantes de UNDARE le informara que dicho documento no

era para acogerse al control de acceso, sino para consignar que no

se oponía al mismo.

No obstante lo anterior, la parte apelante sostiene que, a

partir del 15 de noviembre de 1995, UNDARE comenzó a exigirles

el pago de las cuotas de mantenimiento. Señaló que, ante la

negativa de emitir los pagos requeridos, ha sido coaccionada al

pago de una cuota que se le ha cobrado de manera ilegal e

injustificada. Por consiguiente, solicitó la restitución de

$13,342.80, cantidad que le fue pagada a la parte peticionaria en

concepto de cuotas de mantenimiento. La parte apelante

argumentó que, dicha cantidad se pagó sin el previo

consentimiento del titular registral de la propiedad para aceptar la

implantación del control de acceso. Así, arguyó que, nunca se

obligó a pagar las cuotas de mantenimiento, y UNDARE tampoco

ha tenido derecho alguno como acreedor para reclamar el pago de
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dichas cuotas. En fin, apuntó que la deuda reclamada surge de un

cuasicontrato de cobro de lo indebido.

Posteriormente, el 1 de julio de 2020, la parte apelante

presentó una “Demanda Enmendada” en la cual reiteró sus

alegaciones y, en lo pertinente, señaló que, como el inmueble

estaba inscrito a favor de varias personas,2 el consentimiento de la

Sra. Viviane Cósimi al pago de las cuotas requería de un acuerdo

mayoritario. Así, adujo que, como esta última era dueña de una

cuarta (1/4) parte de la comunidad de bienes, su firma en el

“Certificado de Adopción/Aceptación” no es representativa y, en

consecuencia, no obliga a los demás codueños de la cosa a aceptar

el control de acceso. Asimismo, y de conformidad con el principio

de publicidad registral, la parte apelante alegó que, UNDARE no

ignoraba el hecho de que la Sra. Viviane Cósimi no era la única

dueña de la propiedad. Adicionalmente, expuso que, el

“Certificado de Aceptación/Adopción” no cumple con lo requerido

por la Ley Núm. 21 del 20 de mayo de 1987, 23 LPRA sec. 64, et

seq., mejor conocida como la “Ley de Control de Acceso”, según

enmendada. Argumentó que, el precitado estatuto requiere que

las autorizaciones para solicitar el permiso de control de acceso se

hagan de forma expresa,3 requisito que no surge del “Certificado de

Aceptación/Adopción”. Por último, la parte apelante sostuvo que,

UNDARE estaba cometiendo actos ilegales al privarles de ciertos

derechos adquiridos al amparo de la Ley Núm. 121-2019, 8 LPRA

sec. 1511 et seq., también conocida como la “Carta de Derechos y

la Política Pública del Gobierno a Favor de los Adultos Mayores”,

según enmendada.

2 La parte apelante arguyó que la propiedad estaba inscrita en favor de la Sra.
Viviane Cósimi, la Sra. Margarite Cósimi y la señora Marguerite Louise Ancher
(esposa del fenecido padre de las hermanas Cósimi). Ambas hermanas
compartían el 50% de la titularidad del inmueble, mientras que la esposa poseía
el otro 50% de esta.
3 Véase 23 LPRA sec. 64(a)(c).
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En respuesta, el 9 de octubre de 2020, UNDARE presentó

una “Contestación a Demanda y Reconvención” en la cual, entre

otras cosas, alegó que hubo consentimiento válido por parte de los

comuneros para someter el inmueble al control de acceso.

Además, indicó que, el “Certificado de Adopción/Aceptación” fue

evaluado por el Municipio de San Juan, entidad que determinó que

dicho documento cumple con la ley. Por su parte, reclamó la

cantidad de $34,508.53 por concepto de cuotas de mantenimiento

y sistema de control de acceso. El 21 de octubre de 2020, la parte

apelante presentó su “Réplica a Reconvención” y, en esencia, adujo

que, la obligación reclamada es inexistente, puesto que entre

ambas partes no se constituyó la obligación que surge de la Ley

Núm. 21, infra.

Tras varios trámites procesales, el 30 de noviembre de 2021,

UNDARE presentó una “Moción para que se Dicte Sentencia

Sumaria” y, en lo pertinente, argumentó que la Sra. Viviane Cósimi

estaba obligada a pagar las cuotas de mantenimiento, pues

autorizó el control de acceso al firmar el “Certificado de

Aceptación/Adopción”. Asimismo, indicó que, la Sra. Margarite

Cósimi estaba igualmente obligada al pago de las cuotas de

mantenimiento porque, aunque ella no lo firmó, su hermana

estaba autorizada por todas las propietarias del inmueble a

suscribir el aludido certificado. Adicionalmente, sostuvo que, la

reclamación estaba prescrita, ya que la “Demanda” se presentó el

18 de febrero de 2020, y la parte recurrida tenía hasta el 15 de

septiembre de 1999 para impugnar el “Certificado de

Aceptación/Adopción” por vicios del consentimiento.4 Además,

adujo que, el foro primario carecía de jurisdicción para atender el

4El Art. 1253 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3512, disponía que, en los
casos de error, dolo o falsedad de la causa, la acción de nulidad prescribirá a los
cuatro (4) años.
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planteamiento, a los efectos de que el contenido del “Certificado de

Aceptación/Adopción” no cumple con la Ley Núm. 21, infra.

Posteriormente, el 21 de diciembre de 2021, la parte

apelante presentó una “Segunda Demanda Enmendada” y alegó

que, para el 15 de noviembre de 1995, fecha en que la Sra. Viviane

Cósimi firmó el “Certificado de Aceptación/Adopción”, UNDARE no

contaba con el endoso del propietario de la Petunia 1912 a la

Solicitud de Autorización, el cual es requerido por ley.5

Así las cosas, el 7 de febrero de 2022, la parte apelante

presentó su “Moción Solicitando Sentencia Sumaria Parcial a Favor

de las Demandantes y en Oposición a Moción de Sentencia

Sumaria de la Parte Demandada”. En lo pertinente, argumentó

que, la Sra. Viviane Cósimi nunca estuvo obligada a pagar las

cuotas de mantenimiento, ya que el “Certificado de

Aceptación/Adopción” firmado por ésta es un endoso a un

Dictamen Preliminar, el cual no obliga al pago de la cuota de

mantenimiento.6 Por su parte, señaló que la “Demanda” no estaba

prescrita, puesto que el referido endoso no constituye un contrato.

Por último, recalcó que, como el “Certificado de

Aceptación/Adopción” es un endoso y no una solicitud de

autorización, el foro a quo posee jurisdicción para determinar si

éste cumple o no con lo requerido por la Ley Núm. 21, infra.

Por otro lado, el 10 de marzo de 2022, UNDARE presentó su

“Oposición a la Solicitud de Sentencia Sumaria de la Parte

Demandante Contenida en la Entrada 111 del Expediente de

5 A esos efectos, sostuvo que, UNDARE preparó una solicitud de autorización
para el cierre de las calles de las urbanizaciones (Primera Solicitud de
Autorización), de acuerdo con las disposiciones de la Ley Núm. 21, infra. Indicó
que, para la radicación de la Primera Solicitud de Autorización ante el Municipio
de San Juan, era condición indispensable que la solicitud de autorización fuese
adoptada por tres cuartas (3/4) partes de los propietarios de las viviendas allí
establecidas. Sin embargo, apuntó que la Primera Solicitud de Autorización
preparada por UNDARE fue endosada por la Sra. Viviane Cósimi y su esposo, el
señor Jaime Fortuño. Sin embargo, alegó que este último no era propietario de
la Petunia 1912. Por ende, aduce que no se cumplió con el criterio de las tres
cuartas (3/4) partes, ya que la Sra. Viviane Cósimi era dueña de una cuarta
(1/4) parte de la propiedad.
6 Véase 23 LPRA sec. 64a (c).
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SUMAC” y, en esencia, sostuvo la improcedencia de la solicitud

presentada por la parte apelante bajo los siguientes fundamentos:

(1) que no lograron demostrar que se configuró una revocación de

la autorización a la solicitud de control de acceso; y (2) que no

demostraron que el término para solicitar revisión judicial del

dictamen emitido por el Municipio de San Juan fue interrumpido.

El 2 de mayo de 2022, la parte apelada presentó su

“Contestación a la Segunda Demanda Enmendada y

Reconvención”. Negó varias de las alegaciones contenidas en la

“Segunda Demanda Enmendada” y, a su vez, reconvino contra la

parte apelada, por ésta haber incumplido con su obligación de

pagar las cuotas de mantenimiento adeudadas. Por esta razón,

solicitó el pago de $30,521.49 de principal, intereses y recargos por

cuotas adeudadas, más un balance adeudado por $6,301.04.

Atendidas las posiciones de ambas partes, el 30 de

septiembre de 2022, el Tribunal de Primera Instancia emitió una

“Sentencia” mediante la cual declaró Ha Lugar la “Moción para que

se Dicte Sentencia Sumaria” y la Reconvención, ambas

presentadas por UNDARE. Razonó que, el “Certificado de

Aceptación/Adopción” suscrito por la Sra. Viviane Cósimi es válido

y suficiente para obligar también a la Sra. Margarite Cósimi. De

igual manera, concluyó que, la causa de acción por cobro de dinero

presentada por UNDARE era procedente en derecho, pues la deuda

reclamada era una líquida, vencida y exigible. Así, condenó a la

parte apelante a satisfacer las siguientes cantidades, a saber: (1)

$30,521.49 en concepto de cuotas de mantenimiento, intereses y

cargos por demora; (2) $6,301.04 a la cuenta número 107307 (P);

(3) una cuantía acumulada a base de $178 mensuales desde el 30

de noviembre de 2021 hasta la fecha en que se emitió la

“Sentencia”; y (4) costas e interés legal vigente hasta el pago de la

deuda.
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En desacuerdo, el 19 de octubre de 2022, la parte apelante

presentó una “Moción Solicitando Reconsideración, Enmienda a

las Determinaciones de Hecho y Determinaciones Adicionales”, y

solicitó la reconsideración del dictamen mediante los siguientes

argumentos, a saber: (1) que los requisitos de la Ley Núm. 21,

infra, son de cumplimiento estricto, por lo que debía revisarse

cuidadosamente su implementación, específicamente, las

salvaguardas a los derechos constitucionales de libertad de

expresión y asociación; (2) que el “Certificado de

Aceptación/Adopción” no se firmó en el momento en que se realizó

la gestión para obtener de los propietarios las autorizaciones

necesarias para solicitar el control de acceso; (3) que la Sra.

Margarite Cósimi solo podía renunciar a sus derechos

constitucionales de forma expresa; (4) que no procedía descartar la

defensa de prescripción ante la inexistencia de prueba que

demostrase que la deuda no estaba prescrita; y (5) que no se

presentó evidencia para demostrar que la cuota de mantenimiento

se fijó conforme a derecho.

El 8 de noviembre de 2022, UNDARE presentó su “Oposición

a Moción de Reconsideración” y, en esencia, sostuvo lo siguiente:

(1) que el argumento de que se configuró una violación

constitucional en la implementación de la Ley Núm. 21, infra, así

como el que las cuotas de mantenimiento no fueron fijadas

conforme a derecho, son argumentos tardíos que no fueron

alegados en la “Demanda” ni en alguna otra moción dispositiva; (2)

que las determinaciones de hecho adicionales no están

sustentadas con prueba que las apoye; (3) que el peso de la prueba

para demostrar la prescripción le corresponde a la parte apelante;

y (4) que no se presentó evidencia para controvertir el hecho de que

existe una deuda líquida, vencida y exigible.
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Evaluadas las mociones presentadas por ambas partes, el 9

de noviembre de 2022, el Tribunal de Primera Instancia emitió una

“Resolución” mediante la cual declaró No Ha Lugar la “Moción

Solicitando Reconsideración, Enmienda a las Determinaciones de

Hecho y Determinaciones Adicionales” presentada por la parte

apelante.

Insatisfecha con dicha determinación, la parte apelante

recurre ante este foro apelativo intermedio, y plantea la comisión

de los siguientes errores, a saber:

1. Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
no examinar cuidadosamente la controversia de
marras a la luz de lo resuelto en Asoc. CTRL. ACC.
C. Maracaibo v. Cardona, 144 D.P.R. 1 (1997).

2. Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
equiparar el endoso a un Dictamen Preliminar y el
endoso a la Solicitud de Autorización.

3. Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
determinar que la firma de la Sra. Viviane Cósimi era
representativa de la vivienda y obligó a las Sras.
Margerite Cósimi y Marguerite L. Ancher.

4. Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
condenar al pago de la deuda de forma sumaria
cuando la prueba estipulada controvertió la
presunción de legalidad de la totalidad del monto
reclamado.

5. Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
disponer de la defensa de prescripción de las
apelantes sin mediar prueba o justificación alguna
en el expediente que amerite dicho proceder.

II.

-A-

La sentencia sumaria es un mecanismo procesal provisto por

nuestro ordenamiento con el fin de propiciar la solución justa,

rápida y económica de pleitos que no contengan controversias

genuinas de hechos materiales, y en los cuales resulta innecesaria

la celebración de un juicio. Rosado Reyes v. Global Healthcare,

205 DPR 796, 808 (2020); Meléndez González et al. v. M. Cuebas,
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193 DPR 100, 115 (2015); SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189

DPR 414, 430 (2013).

La Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V., R. 36,

regula el mecanismo de sentencia sumaria. En lo pertinente,

procede dictar sentencia sumaria si de las alegaciones,

deposiciones, contestaciones a interrogatorios y admisiones

ofrecidas, junto a cualquier declaración jurada, si alguna,

demuestran la inexistencia de controversia real y sustancial sobre

algún hecho esencial y pertinente y que, como cuestión de derecho

procede hacerlo. Regla 36.3(e) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap.

V, R. 36.3(e); Rosado Reyes v. Global Healthcare, supra, a las págs.

808 y 809.

El promovente de la sentencia sumaria deberá demostrar

que no existe controversia real sustancial de ningún hecho

material. Regla 36.3(a) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.

36.3(a); Rosado Reyes v. Global Healthcare, supra, a la pág. 808.

Un hecho material es definido como aquel que “puede afectar el

resultado de la reclamación de acuerdo con el derecho sustantivo

aplicable”. Const. José Carro v. Mun. Dorado, 186 DPR 113, 129-

130 (2012). Se podrá derrotar una moción de sentencia sumaria si

existe una “duda que permita concluir que existe una controversia

real y sustancial sobre hechos relevantes y pertinentes”. Íd., a la

pág. 130; Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., 186 DPR 713, 756 (2012).

La Regla 36.3(a) de Procedimiento Civil, supra, dispone que

la moción de sentencia sumaria deberá contener:

1. Una exposición breve de las alegaciones de las
partes;
2. los asuntos litigiosos o en controversia;
3. la causa de acción, reclamación o parte respecto a la
cual es solicitada la sentencia sumaria;
4. una relación concisa, organizada y en párrafos
enumerados de todos los hechos esenciales y
pertinentes sobre los cuales no hay controversia
sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas
de las declaraciones juradas u otra prueba admisible
en evidencia donde se establecen estos hechos, así
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como de cualquier otro documento admisible en
evidencia que se encuentre en el expediente del
tribunal;
5. las razones por las cuales debe ser dictada la
sentencia, argumentando el derecho aplicable, y
6. el remedio que debe ser concedido.

Por su parte, quien se opone a la sentencia sumaria deberá

presentar su contestación dentro del término de 20 días desde que

fue notificada. Regla 36.3(b) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap.

V, R. 36.3(b). Si ésta no presenta su contestación dentro del

referido término, se entenderá que la moción de sentencia sumaria

queda sometida para la consideración del tribunal. Regla 36.3(e)

de Procedimiento Civil, supra. Además, deberá “contestar de forma

tan detallada y específica como lo haya hecho la parte

promovente”. Regla 36.3(c) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,

R. 36.3(c). De igual forma, deberá relacionar de forma concisa los

párrafos, según enumerados por la parte promovente, que a su

juicio están en controversia y deberá refutar los hechos materiales

que están en controversia presentando evidencia sustancial. Regla

36.3(b)(2) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(b)(2); SLG

Fernández-Bernal v. RAD-MAN et al., 208 DPR 310, 336 (2021),

Rosado Reyes v. Global Healthcare, supra, a la pág. 808; Pepsi-Cola

v. Mun. Cidra et al., supra, a la pág. 756.

Toda inferencia que se haga de los hechos incontrovertidos,

debe efectuarse de la forma más favorable a la parte que se opone

a la sentencia sumaria. Const. José Carro v. Mun. Dorado, supra, a

la pág. 130; Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., supra, a la pág. 756.

Nuestro Tribunal Supremo ha expresado que, “el hecho de que la

otra parte no presente prueba que controvierta la evidencia

presentada por la parte promovente de la moción de sentencia

sumaria, no implica necesariamente que dicha moción procederá

automáticamente si en verdad existe una controversia sustancial

sobre hechos esenciales y materiales”. SLG Fernández-Bernal v.
KLAN202201002 11

RAD-MAN et al., supra, a la pág. 337. No se dictará sentencia

sumaria cuando: (1) existen hechos materiales y esenciales

controvertidos; (2) hay alegaciones afirmativas en la demanda que

no han sido refutadas; (3) surge de los propios documentos que se

acompañan con la moción una controversia real sobre algún hecho

material y esencial, o (4) como cuestión de derecho no procede.

Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., supra, a la pág. 756. Tampoco

procede dictar sentencia por la vía sumaria “en casos en donde

existe controversia sobre elementos subjetivos, de intención,

propósitos mentales o negligencia, o cuando el factor de

credibilidad es esencial y está en disputa”. Ramos Pérez v.

Univisión, 178 DPR 200, 219 (2010).

Nuestro Máximo Foro ha reiterado que el Tribunal de

Apelaciones se encuentra en igual posición que los tribunales de

primera instancia al revisar solicitudes de sentencia sumaria.

Rosado Reyes v. Global Healthcare, supra, a la pág. 809. Es por lo

que, el Tribunal de Apelaciones “está regido por la Regla 36 de

Procedimiento Civil, supra, y aplicará los mismos criterios que esa

regla y la jurisprudencia le exigen al foro primario”. Meléndez

González et al. v. M. Cuebas, supra, a la pág. 118. El Tribunal de

Apelaciones no podrá considerar documentos que no fueron

presentados ante el foro primario, ni adjudicar hechos materiales y

esenciales en controversia. Íd., a las págs. 114 y 115. Los

criterios a seguir por este tribunal, al atender la revisión de una

sentencia sumaria dictada por el foro primario, han sido

enumerados con exactitud por nuestro Tribunal Supremo. Roldán

Flores v. M. Cuebas et al, 199 DPR 664, 679 (2018). A tenor, el

Tribunal de Apelaciones debe:

1) examinar de novo el expediente y aplicar los criterios
que la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y la
jurisprudencia le exigen al foro primario;
KLAN202201002 12

2) revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria
como su oposición cumplan con los requisitos de forma
codificados en la referida Regla 36, supra;

3) revisar si en realidad existen hechos materiales en
controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia de
la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, de
exponer concretamente cuáles hechos materiales
encontró que están en controversia y cuáles están
incontrovertidos, y

4) de encontrar que los hechos materiales realmente
están incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo
si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente
el Derecho a la controversia.

-B-

La Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, 23 LPRA sec. 64 et

seq., también conocida como la Ley de Control de Acceso de 1987,

según enmendada, autorizó a los municipios de Puerto Rico a

conceder permisos a las urbanizaciones, con el fin de controlar el

acceso vehicular y el uso público de sus calles. Para someter una

urbanización a un régimen de control de acceso, la propia ley

estableció ciertos requisitos, entre ellos, el siguiente:

A los fines de poder solicitar y obtener el permiso a que
se refiere la Sección 1 de esta ley, se deberán cumplir
los siguientes requisitos:

[…]

c) Que la solicitud de autorización para controlar
el acceso o los accesos a la urbanización, calle o
comunidad sea adoptada por lo menos por tres
cuartas (3/4) partes de los propietarios de las
viviendas allí establecidas. La participación de
dichos propietarios estará limitada a un
propietario por vivienda y deberá constar por
escrito bajo la firma de cada uno de ellos. Una
autorización para solicitar el permiso para controlar el
acceso o accesos a la urbanización, calle o comunidad
prestada voluntariamente por un propietario mayor de
edad y en representación de una vivienda, obligará
al propietario a cumplir con lo dispuesto en la Sección
10 de esta ley y estará en pleno efecto y vigor
mientras no se emita un documento escrito que
claramente revoque la autorización prestada con
fecha anterior. Una revocación de autorización
para solicitar el permiso para controlar el acceso
o accesos a la urbanización, calle o comunidad
será válida únicamente si se presenta en
cualquier momento hasta la fecha de celebración
de la primera vista pública. Luego de esta fecha
aplicará lo dispuesto en la Sección 10 de esta ley.
KLAN202201002 13

Aquellas personas que favorezcan la implantación
del sistema, deberán hacerlo expresamente y por
escrito, en el momento en que se lleve a cabo la gestión
para obtener de los propietarios las autorizaciones
necesarias para solicitar el permiso de control de
acceso. Sección 3 (c) de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo
de 1987, 23 LPRA sec. 64a.

(Énfasis nuestro).

Una vez se ha prestado la autorización escrita por cualquiera

de los propietarios del inmueble, éstos quedarán obligados al pago

de “una cuota para cubrir los costos y gastos de instalación,

operación y mantenimiento del sistema de control de acceso,

incluyendo los salarios o jornales del personal contratado”. Sec.

11 (a) de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, 23 LPRA sec.

64d-3. Además, el propio estatuto establece que la obligación de

pago recaerá, entre otras personas, en “[l]os propietarios que

autorizaron la solicitud para establecer el control de acceso, según

fue implantado”. Íd.

Luego de que la solicitud de autorización del control de

acceso sea adoptada por tres cuartas (3/4) partes de los

propietarios de las viviendas de la urbanización, y de cumplirse los

demás criterios esbozados en la Sección 3 (c) de la Ley Núm. 21 de

20 de mayo de 1987, supra, deberá radicarse una petición de

permiso o autorización de control de acceso en el municipio que

radiquen las calles que su acceso se proponga controlar. Sección 4

(a) de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, 23 LPRA sec. 64b.

Posteriormente, el municipio celebrará vistas públicas y enviará

copia de la solicitud de control de acceso a las agencias

pertinentes. Sección 4 (a) (b) de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de

1987, supra. Tras la celebración de la primera vista pública, cada

agencia deberá expresar por escrito si favorece o se opone al

control de acceso propuesto. Sección 4 (c) de la Ley Núm. 21 de 20

de mayo de 1987, supra. Celebrada la última vista pública, el

municipio emitirá su decisión. Sección 4 (d) de la Ley Núm. 21 de
KLAN202201002 14

20 de mayo de 1987, supra. Si el Municipio favorece el control de

acceso propuesto, emitirá un dictamen final y autorizará su

implantación. Íd. En cambio, si el municipio modifica o establece

restricciones a los controles propuestos, éste emitirá un dictamen

preliminar, el cual deberá adoptarse “mediante declaración firmada

por no menos de tres cuartas (3/4) partes de los propietarios”. Íd.

Toda persona que esté en desacuerdo con la decisión del

municipio, podrá solicitar revisión judicial dentro de los 20 días

siguientes a la fecha de archivo de copia de la notificación

concediendo el permiso de control de acceso. Sección 4 (e) de la

Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, supra.

Cabe resaltar el hecho de que, “[l]os propietarios que no

autorizaron expresamente el establecimiento del sistema de control

de acceso no estarán obligados al pago de cuotas para el

establecimiento, operación, mantenimiento o remoción de dicho

sistema excepto en aquellos casos en que se comprometan a

dichos pagos mediante contrato escrito”. Sección 16 de la Ley

Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, 23 LPRA sec. 64g. De así

hacerlo, estos propietarios estarán sujetos a las obligaciones

dispuestas en la Sección 11 de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de

1987, supra.

Por otro lado, es menester mencionar que, en el caso de

Asoc. Ctrl. Acc. C. Maracaibo v. Cardona, 144 DPR 1 (1997),

nuestro Tribunal Supremo resolvió que la Ley sobre Control de

Acceso, supra, constituye una delegación válida de poder estatal a

entidades privadas, y no violenta las cláusulas constitucionales

sobre la igual protección de las leyes, debido proceso de ley y el

derecho a la intimidad. Adicionalmente, nuestro Máximo Foro

razonó que, al implantar los sistemas de control de acceso, las

urbanizaciones deberán seguir los siguientes parámetros, a saber:
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1. Deberán poner una notificación que dé aviso
adecuado de los requisitos que se le requerirán al
conductor, de manera que si no está de acuerdo con
ellos pueda retroceder antes de detenerse frente a
la persona encargada de controlar el acceso.

2. Igualmente, deberán existir avisos informándole a
los conductores de la existencia de un área de
acceso controlado y que al llegar al punto de control
deberán detener sus vehículos brevemente con el
objetivo de indagar su nombre y destino o propósito.

3. La detención en el punto de control no deberá tomar
más tiempo que el que sea razonable para hacer las
mencionadas averiguaciones.

4. Las preguntas que podrán realizarse se limitarán a:
el nombre del conductor, el lugar o destino o, en su
defecto, el propósito de la visita.

5. El guardia podrá, además, obtener toda otra
información a través de sus sentidos.

6. El guardia podrá anotar toda la información que
obtenga mediante los mecanismos consignados en
los incisos 4 y 5.

7. Las asociaciones de residentes podrán establecer
horarios nocturnos en los cuales no se podrá entrar
al área sujeta al sistema de control, aun para
propósitos legítimos, ello de conformidad con las
particularidades de la comunidad y sujeto a un
análisis de razonabilidad.

8. La omisión de brindar cualquier información que le
sea requerida puede dar base a que se le impida el
acceso.

9. Sólo podrá llevarse un registro de visitas si el
residente lo autoriza.

10. Iguales criterios aplican para controlar el acceso
peatonal a las áreas sujetas al régimen de control.
Íd., a las págs. 76-77. Véase, además, págs. 38-40.

Concluyó que, el motivo fundado o sospecha razonable de

que el visitante podría cometer un delito no es la única

circunstancia en que podría denegarse la entrada de un visitante a

la urbanización. Sino que, “la omisión de brindar el destino o

propósito de la visita, así como el nombre del visitante, cuando el

residente haya autorizado su indagación, puede dar base para no

permitir el acceso a una comunidad o urbanización”. Íd., a la pág.

50.
KLAN202201002 16

Finalmente, la Sección 11 (b) de la Ley Núm. 21 de 20 de

mayo de 1987, supra, dispone que:

La cantidad proporcional con que debe contribuir cada
uno de dichos propietarios a los gastos señalados se
determinará, fijará e impondrá al principio de cada año
calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos
mensuales. El Reglamento de la urbanización podrá
disponer el cobro de una penalidad de hasta diez por
ciento (10%) de lo adeudado si transcurren quince (15)
días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad.

-C-

Una comunidad de bienes existe “cuando la propiedad de

una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias

personas”. Art. 326 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1271. En otras

palabras, hay comunidad de bienes cuando dos o más personas

son titulares en común de un mismo derecho o cosa. En estos

casos, la participación de los comuneros, tanto en los beneficios

como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas, las

cuales “[s]e presumirán iguales, mientras no se pruebe lo

contrario”. Art. 327 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1272. Por

consiguiente, el derecho o la cosa común le pertenece en partes

iguales a la pluralidad de sujetos, salvo que uno de estos

demuestre tener una participación mayor.

Sobre los actos de administración sobre la cosa común,

serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. Art.

332 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1277. Esto es así, pues, como

el derecho o la cosa común pertenece a una pluralidad de sujetos,

un comunero no puede perjudicar a los demás condueños. O sea,

que el interés colectivo de cada comunero supera el interés

individual que cada uno de estos pueda tener sobre la comunidad,

con el fin de evitar cualquier perjuicio sobre esta. En

consecuencia, las gestiones relacionadas al derecho o la cosa

común siempre exigirán cierto grado de acuerdo entre los

copropietarios.
KLAN202201002 17

En lo concerniente, nuestro Alto Foro ha expresado que “no

hay duda de que el referido acto [refiriéndose al acto de prestar

autorización para que un inmueble quede sujeto a un sistema de

control de acceso] constituye un acto de administración y mejor

disfrute de la cosa común”.7 Residentes Sagrado Corazón v.

Arsuaga, 160 DPR 289, 311 (2003). Por ende, la única forma de

que un comunero pueda autorizar el establecimiento de un

sistema de control de acceso y obligar, con su actuación, a los

demás copropietarios, es si ese acto cuenta con el consentimiento

de la mayoría de los copartícipes. Íd., a la pág. 312. De lo

contrario, tal actuación “no debe perjudicar o afectar a los demás

condueños”. Íd., citando a M. Albaladejo, Comentarios al Código

Civil y Compilaciones Forales, Madrid, Ed. Rev. Der. Privado, 1985,

T. V, Vol. II, pág. 413-414. En fin, “[l]a única manera en que uno

de los copropietarios puede ofrecer una autorización que sea

representativa de la vivienda, reflejando así la voluntad, el sentir y

la aceptación de todos los propietarios de ella, es a través de un

acuerdo unánime con éstos, o al menos mayoritario”.

-D-

Como se sabe, “[l]as obligaciones nacen de la ley, de los

contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en

que intervenga cualquier género de culpa o negligencia”. Art. 1042

del Código Civil, 31 LPRA sec. 2992. Nuestro Código Civil dispone

que “[e]l contrato existe desde que una o varias personas

consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna

cosa, o prestar algún servicio”. Art. 1206 del Código Civil, 31 LPRA

sec. 3371. Adicionalmente, establece que “[l]os contratos se

7 No supone un acto de conservación, en el cual un comunero no necesita el
consentimiento de los demás copropietarios para ejecutarlo. Tampoco es un acto
de alteración de la cosa común, el cual requiere consentimiento unánime de los
copartícipes. Esto, ya que someter un inmueble a un sistema de control de
acceso no es indispensable para evitar su deterioro (acto de conservación), y
tampoco constituye un cambio en la sustancia ni en el destino del inmueble
(alteración de la cosa común).
KLAN202201002 18

perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces

obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino

también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean

conformes a la buena fe, al uso y a la ley”. Art. 1210 del Código

Civil, 31 LPRA sec. 3375. Una vez las partes prestan su

consentimiento, estos quedarán obligados al cumplimiento de la

obligación pactada, ya que “[l]as obligaciones que nacen de los

contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y

deben cumplirse al tenor de los mismos”. Art. 1044 del Código

Civil, 31 LPRA sec. 2994.

Por tanto, como norma general, un contrato será obligatorio

sin importar la forma en que se haya celebrado, siempre y cuando

concurran las condiciones esenciales para su validez. Art. 1230

del Código Civil, 31 LPRA sec. 3451. Esa obligación que posee una

parte para cumplir con lo pactado “se fundamenta en el principio

de la buena fe, el cual exige no defraudar la confianza que otro ha

puesto en una promesa o conducta”. BPPR v. Sunc. Talavera, 174

DPR 686, 693 (2008). Así, para que un contrato se considere

válido, se requiere que concurran tres elementos esenciales, a

saber: (1) consentimiento de los contratantes, (2) objeto cierto del

contrato y (3) la causa de la obligación que se establezca. Aponte

Valentín et al. v. Pfizer Pharm., 208 DPR 263, 284, (2021). La falta

de alguno de ellos será causa de nulidad del contrato y, por tanto,

inexistente en el orden jurídico. Rosario Rosado v. Pagán Santiago,

196 DPR 180, 188 (2016).

En Puerto Rico impera el principio de libertad de

contratación. Por consiguiente, las partes contratantes “pueden

establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por

conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la

moral, ni al orden público”. Art. 1207 del Código Civil, 31 LPRA

sec. 3372. A tenor, la autonomía que brinda la libertad de
KLAN202201002 19

contratación no es ilimitada, pues “[l]a facultad para contratar no

puede ejercerse abusivamente ni en oposición a una disposición

legal”. Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et al., 2022 TSPR 95,

210 DPR ___. Cónsono con ello, el contrato, además de expresar y

reflejar la voluntad y libertad de la persona, constituye un

instrumento “de justicia y de interés social”. Payano v. SLG Cruz

Pagán, 2022 TSPR 78, 209 DPR ___.

-E-

Para que una deuda pueda ser reclamada por vía judicial,

ésta deberá estar vencida, líquida y exigible. RMCA v. Mayol

Bianchi, 208 DPR 100, 108 (2021). Según ha expresado nuestro

Tribunal Supremo, la deuda es líquida si la cantidad reclamada es

cierta y determinada. Ramos y otros v. Colón y otros, 153 DPR

534, 546 (2001). Por su parte, es exigible cuando la obligación no

está sujeta a ninguna causa de nulidad y pueda demandarse su

cumplimiento. Guadalupe v. Rodríguez, 70 DPR 958, 966 (1950).

En resumen, una deuda es líquida cuando se sabe cuánto es lo

que se debe, y se considera exigible cuando la obligación no está

sujeta a ninguna causa de nulidad. Si la deuda reclamada cumple

con estos criterios, el acreedor está habilitado para reclamarla ante

su vencimiento.

Por su parte, en pleito como el de autos, en el cual se solicita

el cobro de dinero, es necesario determinar, para efectos de

prescripción, si la acción ejercitada tiene un término fijo para ser

presentada. Lo anterior, pues el Art. 1864 del Código Civil, 31

LPRA sec. 5294, dispone que, prescribirán a los 15 años las

acciones personales que no tengan señalado término especial de

prescripción. En cambio, el Art. 1866 del Código Civil, 31 LPRA

sec. 5296, provee lo siguiente:

Por el transcurso de cinco (5) años prescriben las
acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones
siguientes:
KLAN202201002 20

1. La de pagar pensiones alimenticias.

2. La de satisfacer el precio de los arriendos, sean
éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas.

3. La de cualesquiera otros pagos que deban
hacerse por años o en plazos más breves.

(Énfasis nuestro).

La jurisprudencia interpretativa de este artículo reconoce

que, para determinar la aplicabilidad del plazo quinquenal

prescriptivo, es necesario distinguir entre el pago de una

obligación única que ha sido fraccionada, y una sucesión de

prestaciones separables. Asoc. Empleados E.L.A. v. Guillén, 116

DPR 425 (1985). Lo anterior, pues, “[e]l propósito primordial de

esa prescripción… es proteger al deudor de la acumulación ruinosa

de rentas, pensiones, intereses y otras prestaciones autónomas de

ese género, mas no escudarle con prescripción de término tan

corto del pago de préstamos y obligaciones de similar naturaleza”.

Íd., a la pág. 430.

III.

En su primer señalamiento de error, la parte apelante

sostiene que el Tribunal de Primera Instancia “cometió el error de

no dar ese examen cuidadoso sobre la implantación de la Ley”,

según la normativa expuesta por nuestro Tribunal Supremo en

Asoc. Ctrl. Acc. C. Maracaibo v. Cardona, supra. Fundamenta su

posición en que “[e]n el presente caso, la controversia es,

precisamente, si se cumplió con todos los requisitos que impone la

Ley Núm. 21 para obligar a las Apelantes al pago de la cuota de

mantenimiento”. Por esta razón, entiende que “corresponde hacer

un análisis cuidadoso del cumplimiento con todos los requisitos

que surgen de la Ley Núm. 21”.

Según adelantamos en el acápite anterior, en el caso de

Asoc. Ctrl. Acc. C. Maracaibo v. Cardona, supra, nuestro Máximo
KLAN202201002 21

Foro sostuvo la validez constitucional de la Ley de Control de

Acceso de 1987, supra, por tratarse de un ejercicio válido de

delegación de poderes. A su vez, determinó que dicho estatuto no

violenta los derechos constitucionales a la intimidad, igual

protección de las leyes y debido proceso de ley. Adicionalmente,

estableció ciertos parámetros que las urbanizaciones deben

garantizar al implantar sus sistemas de control de acceso,8 con el

fin de delimitar “el máximo de intervención que consideramos

permisible sin que queden frustrados los propósitos de la ley”. Íd.,

a la pág. 40.

Como puede observarse, la parte apelante no ha cuestionado

la validez constitucional de la Ley de Control de Acceso de 1987,

supra. Tampoco ha hecho alegación o reclamo alguno dirigido a

cuestionar, o que no se le hayan garantizado, los parámetros que

las urbanizaciones deben cumplir al implantar sus sistemas de

control de acceso. Como la controversia no versa sobre si

8 Para su fácil identificación, reiteramos que los parámetros son los siguientes:

1. Deberán poner una notificación que dé aviso adecuado de los
requisitos que se le requerirán al conductor, de manera que si no
está de acuerdo con ellos pueda retroceder antes de detenerse
frente a la persona encargada de controlar el acceso.
2. Igualmente, deberán existir avisos informándole a los conductores de
la existencia de un área de acceso controlado y que al llegar al
punto de control deberán detener sus vehículos brevemente con el
objetivo de indagar su nombre y destino o propósito.
3. La detención en el punto de control no deberá tomar más tiempo que
el que sea razonable para hacer las mencionadas averiguaciones.
4. Las preguntas que podrán realizarse se limitarán a: el nombre del
conductor, el lugar o destino o, en su defecto, el propósito de la
visita.
5. El guardia podrá, además, obtener toda otra información a través de
sus sentidos.
6. El guardia podrá anotar toda la información que obtenga mediante los
mecanismos consignados en los incisos 4 y 5.
7. Las asociaciones de residentes podrán establecer horarios nocturnos
en los cuales no se podrá entrar al área sujeta al sistema de control,
aun para propósitos legítimos, ello de conformidad con las
particularidades de la comunidad y sujeto a un análisis de
razonabilidad.
8. La omisión de brindar cualquier información que le sea requerida
puede dar base a que se le impida el acceso.
9. Sólo podrá llevarse un registro de visitas si el residente lo autoriza.
10. Iguales criterios aplican para controlar el acceso peatonal a las áreas
sujetas al régimen de control.
KLAN202201002 22

UNDARE estableció un control de acceso que rebase los poderes

delegados, resulta innecesario hacer un análisis sobre este asunto.

Por el contrario, según admite la propia parte apelante en

sus escritos,9 la controversia a dilucidar es la siguiente: Si la

autorización prestada por la Sra. Viviane Cósimi constituye la

autorización representativa de la propiedad, según requerida por la

Ley de Control de Acceso de 1987, supra. Por consiguiente, no

resulta necesario hacer un análisis sobre la validez constitucional

de la precitada legislación, ni mucho menos determinar si se

cumplió o no con los parámetros establecidos en el caso de Asoc.

Ctrl. Acc. C. Maracaibo v. Cardona, supra. Sino que, para resolver

el asunto, basta con recurrir al texto de la Ley de Control de

Acceso de 1987, supra, y su jurisprudencia interpretativa. Por

ende, el primer error no fue cometido.

En cuanto al segundo señalamiento de error, la parte

apelante aduce que el foro recurrido erró al equiparar el endoso a

un Dictamen Preliminar y el endoso a la Solicitud de Autorización.

Argumenta que, “la solicitud de autorización, que surge de la

Sección 3 (c) de la Ley Núm. 21, y el dictamen preliminar que emite

el Municipio al favorecer el control de acceso, pero con ‘condiciones

cambios o modificaciones’ son dos instrumentos diferentes con

propósitos y efectos jurídicos distinguibles del uno y del otro”.

(Énfasis en el original). Así, sostiene que “el Legislador

simplemente no quiso que el endoso al Dictamen Preliminar

obligue a pagar la cuota de mantenimiento”.

De conformidad con el derecho ya discutido, la Sección 3 (c)

de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, supra, provee que:

A los fines de poder solicitar y obtener el permiso a que
se refiere la Sección 1 de esta ley, se deberán cumplir
los siguientes requisitos:

[…]

9 Véase, por ejemplo, “Demanda Enmendada” alegaciones 29 y 54.
KLAN202201002 23

c) Que la solicitud de autorización para controlar
el acceso o los accesos a la urbanización, calle o
comunidad sea adoptada por lo menos por tres
cuartas (3/4) partes de los propietarios de las
viviendas allí establecidas. La participación de
dichos propietarios estará limitada a un
propietario por vivienda y deberá constar por
escrito bajo la firma de cada uno de ellos. Una
autorización para solicitar el permiso para controlar el
acceso o accesos a la urbanización, calle o comunidad
prestada voluntariamente por un propietario mayor de
edad y en representación de una vivienda, obligará
al propietario a cumplir con lo dispuesto en la Sección
10 de esta ley y estará en pleno efecto y vigor
mientras no se emita un documento escrito que
claramente revoque la autorización prestada con
fecha anterior. Una revocación de autorización
para solicitar el permiso para controlar el acceso
o accesos a la urbanización, calle o comunidad
será válida únicamente si se presenta en
cualquier momento hasta la fecha de celebración
de la primera vista pública. Luego de esta fecha
aplicará lo dispuesto en la Sección 10 de esta ley.
Aquellas personas que favorezcan la implantación
del sistema, deberán hacerlo expresamente y por
escrito, en el momento en que se lleve a cabo la gestión
para obtener de los propietarios las autorizaciones
necesarias para solicitar el permiso de control de
acceso.

(Énfasis nuestro).

De lo anterior, podemos colegir que, con el fin de obtener un

permiso de control de acceso, deberá efectuarse una solicitud de

autorización, la cual deberá ser adoptada por tres cuartas (3/4)

partes de los propietarios de las viviendas establecidas en la

urbanización.

Posteriormente, y según dispone la Sección 4 (a) de la Ley

Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, supra, deberá radicarse una

petición de permiso o autorización de control de acceso en el

municipio. Luego del trámite correspondiente, y si el municipio

favorece los controles propuestos, este último emitirá un

dictamen final. No obstante, si el municipio no favorece los

controles según propuestos, y decide modificarlos o establecer

restricciones, emitirá un dictamen preliminar. Sección 4 (d) de la

Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, supra. En este caso, dicho
KLAN202201002 24

dictamen preliminar, deberá adoptarse “mediante declaración

firmada por no menos de tres cuartas (3/4) partes de los

propietarios”. Íd. Lo anterior, pues, como el dictamen preliminar

contiene modificaciones o restricciones que no estaban incluidas

en la solicitud de autorización previamente aprobada, se exige

nuevamente su aprobación mediante declaración firmada por tres

cuartas (3/4) partes de los propietarios. Una vez se archiva en el

municipio la declaración antes mencionada, el dictamen

preliminar será firme. Íd.

En el caso de marras, varios residentes se unieron para

crear un comité, con el fin de preparar una petición de permiso o

autorización de control de acceso, y solicitarle al municipio el

control de acceso a su urbanización. Por esta razón, el 5 de

febrero de 1992, la Sra. Viviane Cósimi y su esposo, el señor Jaime

Fortuño, suscribieron el documento titulado “Declaración” en el

cual manifestaron estar conformes con la petición de cierre y

control de acceso, y autorizaron a UNDARE a llevar a cabo los

procedimientos necesarios para ello. Asimismo, indicaron estar de

acuerdo con la aportación de una cuota de instalación, y una

cuota mensual adicional.10 Posteriormente, el Municipio de San

Juan emitió un dictamen preliminar, por lo que, en aras de

conseguir nuevamente la aprobación del control de acceso

mediante declaración firmada por 3/4 partes de los propietarios, el

28 de septiembre de 1992, UNDARE cursó un “Certificado de

Aceptación y Adopción”, el cual fue firmado por la Sra. Viviane

Cósimi. En éste, hizo constar, bajo juramento, que había recibido

copia del dictamen preliminar, y que no tenía objeción a que se

implementara el control de acceso, según establecido en dicho

dictamen. Empero, en el aludido “Certificado de Aceptación y

10 Véase, Ap. a la pág. 541.
KLAN202201002 25

Adopción”, la Sra. Viviane Cósimi incluyó una nota la cual lee

como sigue: “No estoy de acuerdo con las cuotas”.

No obstante lo anterior, coincidimos con el Tribunal de

Primera Instancia de que dicha nota no constituye una revocación

de autorización para solicitar el control de acceso a la

urbanización. En primer lugar, la Sección 3 (c) de la Ley Núm. 21

de 20 de mayo de 1987, supra, dispone que “[u]na revocación…

será válida únicamente si se presenta en cualquier momento

hasta la fecha de celebración de la primera vista pública”.

(Énfasis suplido). Según consta en las determinaciones de hecho

realizadas por el foro primario, el Municipio de San Juan celebró

un total de cuatro (4) vistas públicas. La primera de ellas se

efectuó el 24 de junio de 1992. Por lo que, cualquier revocación

hecha con posterioridad a esta fecha es insuficiente. Como ya

indicamos, no fue hasta el 28 de septiembre de 1992 que la Sra.

Viviane Cósimi manifestó su desacuerdo con las cuotas. En

consecuencia, “aplicará lo dispuesto en la Sección [11] de esta ley”,

y los propietarios del inmueble quedaron obligados al pago de la

cuota. Íd.

Además, la nota incluida por la Sra. Viviane Cósimi en el

“Certificado de Aceptación y Adopción” no constituye una

expresión que “claramente revoque la autorización prestada”,

según lo exige la ley. Íd. (Énfasis nuestro). Como si fuera poco,

este dictamen preliminar no fue el que finalmente se aprobó.

Sino que, el dictamen preliminar bajo el cual se implementó el

control de acceso fue emitido por el Municipio el 12 de septiembre

de 1995. Este último, fue favorecido por la Sra. Viviane Cósimi el

15 de noviembre del mismo año, de forma expresa, por escrito y

sin objeción alguna.

La Ley de Control de Acceso de 1987, supra, claramente

dispone que, una vez se firma y aprueba el dictamen preliminar, el
KLAN202201002 26

propietario que estuvo a favor de su aprobación estará obligado a

pagar la cuota. Por ende, el argumento de la parte apelante de que

el endoso del dictamen preliminar no fue suficiente para obligarle a

pagar la cuota de mantenimiento, no se sostiene en derecho. El

segundo error tampoco fue cometido.

En su tercer señalamiento de error, la parte apelante

esgrime que el consentimiento prestado por la Sra. Viviane Cósimi

no fue representativo de la vivienda, por lo que resulta inválido e

insuficiente para sujetar la propiedad al control de acceso, y

obligar a los demás copropietarios al pago de las cuotas.

Fundamenta su posición en que, como la Sra. Viviane Cósimi no

representaba la mayoría de los comuneros, no podía, por sí sola,

autorizar válidamente el control de acceso.

Conforme el derecho antes expuesto, la única forma de que

un comunero puede autorizar el establecimiento de un sistema de

control de acceso y obligar, con su actuación, a los demás

copropietarios, es si ese acto cuenta con el consentimiento de

la mayoría de los copartícipes. Por tanto, para que un

copropietario pueda ofrecer una autorización representativa de la

vivienda, según exigido por ley, es necesario un acuerdo

mayoritario entre los comuneros.

Según las determinaciones de hecho realizadas por el

Tribunal de Instancia, y las deposiciones efectuadas por las partes,

surge el hecho inequívoco de que, para el 15 de noviembre de

1995, fecha en que la Sra. Viviane Cósimi firmó el “Certificado de

Aceptación y Adopción” consintiendo al control de acceso, los

demás comuneros estaban conformes con dicha actuación. La

Sra. Viviane Cósimi firmó tres documentos indicando que no tenía

objeción a que se implementara el control de acceso. Aunque,

señaló no estar de acuerdo con el pago de las cuotas en el

“Certificado de Aceptación y Adopción” de 1992, posteriormente
KLAN202201002 27

suscribió otro “Certificado de Aceptación y Adopción” en el 1995,

documento casi idéntico al anterior, y que fue el que finalmente dio

paso a que se implementara el control de acceso, y nada

mencionó al respecto. Tampoco fue revocada por escrito. Para

oponerse, bastaba con no prestar su autorización. Por su parte, la

señora Margarite Louise Ancher (Sra. Louise Ancher), madre de la

Sra. Viviane Cósimi, consultaba con su hija las decisiones que

tenían que ver con la casa, pero era ella quien las tomaba.11

Por último, la Sra. Margarite Cósimi, hermana de la Sra. Viviane

Cósimi, declaró que ella estaba de acuerdo con las decisiones

que tomara su hermana y su madre sobre la residencia, ya que

“ellas eran las que vivían la casa, o sea, que yo aceptaba lo que

ellas decidieran”.12 (Énfasis suplido).

Estas declaraciones demuestran que, tanto la Sra. Viviane

Cósimi, así como la Sra. Louise Ancher, conocían sobre el control

de acceso a ser implementado, y del pago de las cuotas.

Además, la Sra. Margarite Cósimi nunca se opuso a esto, sino

que aportó al pago de las cuotas.13 A pesar de esto, la parte

apelante sostiene que, como no consintieron por escrito, nunca se

obligaron. No le asiste la razón. Reiteramos que la la Sección 3 (c)

de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, supra, dispone que:

A los fines de poder solicitar y obtener el permiso a que
se refiere la Sección 1 de esta ley, se deberán cumplir
los siguientes requisitos:

[…]

c) Que la solicitud de autorización para controlar el
acceso o los accesos a la urbanización, calle o
comunidad sea adoptada por lo menos por tres cuartas
(3/4) partes de los propietarios de las viviendas allí
establecidas. La participación de dichos propietarios
estará limitada a un propietario por vivienda y deberá
constar por escrito bajo la firma de cada uno de ellos.
Una autorización para solicitar el permiso para controlar
el acceso o accesos a la urbanización, calle o

11 Véase, Ap. a la pág. 449.
12 Véase, Ap. a la pág. 494.
13 Véase, Ap. a la pág. 496.
KLAN202201002 28

comunidad prestada voluntariamente por un propietario
mayor de edad y en representación de una vivienda,
obligará al propietario a cumplir con lo dispuesto en la
Sección 10 de esta ley y estará en pleno efecto y vigor
mientras no se emita un documento escrito que
claramente revoque la autorización prestada con fecha
anterior. Una revocación de autorización para solicitar el
permiso para controlar el acceso o accesos a la
urbanización, calle o comunidad será válida únicamente
si se presenta en cualquier momento hasta la fecha de
celebración de la primera vista pública. Luego de esta
fecha aplicará lo dispuesto en la Sección 10 de esta ley.
Aquellas personas que favorezcan la implantación
del sistema, deberán hacerlo expresamente y por
escrito, en el momento en que se lleve a cabo la gestión
para obtener de los propietarios las autorizaciones
necesarias para solicitar el permiso de control de
acceso.

(Énfasis nuestro).

Tras un análisis de la precitada disposición legal, notamos

que, son los propietarios de las viviendas quienes deberán

autorizar, por escrito y bajo su firma, el control de acceso. Ahora

bien, se limita la participación a un solo propietario, el cual firma

en representación de la vivienda. Dicho propietario, que es el

que se toma en consideración al momento de cuantificar las (3/4)

partes, deberá favorecer de forma expresa y por escrito el control

de acceso. Los demás propietarios de la vivienda no tienen que

favorecer de forma expresa y por escrito el control de acceso.

Solo el que firma en representación de la vivienda. Por esta

razón, nuestro Tribunal Supremo ha expresado que:

La limitación impuesta a los efectos de que la
participación sea de un propietario por
vivienda responde al propósito de impedir que pueda
obtenerse el 75% exigido por ley para autorizar el cierre,
con un número ínfimo de viviendas. Se trata de una
limitación para los que favorecen el cierre. Esto es, al
exigir que el voto sea por vivienda, se quiso evitar que
una minoría de los propietarios de viviendas en una
urbanización impusieran su voluntad sobre el resto.
Esta interpretación es la más lógica y razonable que
puede hacerse de la referida disposición legal.
Residentes Sagrado Corazón v. Arsuaga, supra, a la
pág. 315.

Por ende, al requerir la ley la participación de un solo

propietario por vivienda, la autorización de la Sra. Viviane Cósimi
KLAN202201002 29

era suficiente para actuar en representación de tal inmueble. El

tercer error tampoco fue cometido.

Ahora bien, habiendo determinado, al igual que el foro

recurrido, que la parte apelante se obligó válidamente al pago de

las cuotas de mantenimiento, nos corresponde dilucidar si existe

una controversia sobre la legalidad de la totalidad de la deuda

reclamada, y si parte de la deuda está prescrita.14

El Tribunal de Primera Instancia condenó a la parte apelante

a satisfacer las siguientes cantidades, a saber: $30,521.49 en

concepto de cuotas de mantenimiento, intereses y cargos por

demora; (2) $6,301.04 a la cuenta número 107307 (P); (3) la

cuantía acumulada a base de $178.00 mensuales desde el 30 de

noviembre de 2021 hasta la fecha en que se emitió la “Sentencia”;

y (4) costas e interés legal vigente hasta el pago de la deuda.

La parte apelante sostiene que la prueba estipulada,

específicamente el Reglamento de UNDARE (Reglamento),

controvirtió la presunción de legalidad del monto reclamado.

Sobre esto, indica que, de conformidad con el Art. 7 del

Reglamento, hay una porción de la deuda que no fue fijada

conforme a la Ley. El antedicho artículo lee como sigue:

Artículo 7: Reuniones de la Asamblea de Miembros

Sección 1: La Asamblea de Miembros se reunirá, por lo
menos, una vez cada dos (2) años, en sesión ordinaria,
para aprobar presupuestos, gastos, cuentas, elegir los
Directores y demás asuntos que se fijen en la
convocatoria. También se reunirá en sesiones
extraordinarias.

(Énfasis suplido).

Sostiene que UNDARE está incumpliendo con la Sección 11

(b) de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, supra, la cual

14 Aunque la parte apelada sostiene que los últimos dos señalamientos de error
(legalidad de la deuda reclamada, y si la deuda está prescrita), son argumentos
que no fueron presentados ante el Tribunal de Primera Instancia, lo cierto es
que, en su “Moción Solicitando Reconsideración; Enmienda a las
Determinaciones de Hecho y Determinaciones Adicionales”, la parte apelante
trajo ambos planteamientos ante la consideración del foro primario. Véase, AP. a
las págs. 707 y 708.
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establece que, “[l]a cantidad proporcional con que debe contribuir

cada uno de dichos propietarios a los gastos señalados se

determinará, fijará e impondrá al principio de cada año

calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales”.

(Énfasis nuestro).

Así, argumenta que existe una controversia, no tan solo

sobre la cantidad reclamada en concepto de cuotas de

mantenimiento, sino también en el pago ordenado por intereses.

Lo anterior, puesto que la Sección 11 (b) de la Ley Núm. 21 de 20

de mayo de 1987, supra, solo dispone que “el cobro de una

penalidad de hasta diez por ciento (10%) de lo adeudado”.

Debemos mencionar que, el Reglamento de UNDARE, por sí

solo, no establece una controversia sobre la cantidad de la deuda.

Esto, toda vez que el mismo provee que la Asamblea de Miembros

se reunirá, por lo menos, una vez cada dos (2) años. La parte

apelante no sustentó mediante evidencia alguna que la

Asamblea de Miembros no se estaba reuniendo anualmente.

Incluso, a pesar de que UNDARE propuso, como hecho

incontrovertido, que la parte apelante le debía las cantidades

concedidas por el foro primario,15 esta última, en su oposición, se

limitó a aseverar que este hecho estaba en controversia, sin

refutarlo mediante evidencia sustancial.16 Ni tan siquiera hizo

referencia al Reglamento de UNDARE.

En cuanto a los intereses, la parte apelante argumenta que

“el Honorable Tribunal ha ordenado el pago de unos intereses y

cargos que no son permitidos por la Ley”. A pesar de ello,

tampoco presenta evidencia alguna sobre este aspecto. En

cambio, la parte apelada acompañó con su “Moción Solicitando

Sentencia Sumaria” una declaración jurada de la señora Dora E.

15 Véase, Ap. a la pág. 424.
16 Véase, Ap. a la pág. 575.
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Fernández Padilla, administradora de UNDARE, donde declaró que

el balance adeudado en cuotas de mantenimiento equivale a

$30,521.49 de principal, intereses y recargos por las cuotas de

mantenimiento. La parte apelante falló en refutar este hecho

mediante evidencia sustancial y, al no poner al foro recurrido en

posición para determinar la existencia de una controversia sobre la

deuda reclamada, el cuarto error no fue cometido. La parte

apelante tuvo plena oportunidad de defenderse y presentar prueba

a su favor, pero no logró controvertir la evidencia documental

presentada por la parte apelada.

Finalmente, en su último señalamiento de error, la parte

apelante sostiene que, el foro a quo dispuso de su defensa de

prescripción sin mediar justificación alguna. Argumenta que,

desde el año 2007, la parte apelada “no hizo absolutamente nada

con sus derechos y no es hasta once (11) años más tarde, que la

parte Apelada aparece a reclamar el pago de las alegadas deudas”.

(Énfasis nuestro).

Según surge de las propias determinaciones realizadas por el

foro primario,17 y de la “Moción para que se Dicte Sentencia

Sumaria” presentada por la parte apelada,18 no fue hasta el 10 de

septiembre de 2018 que UNDARE le envió a la Sra. Viviane

Cósimi una carta de cobro solicitando el pago de las cuotas

vencidas al 1 de agosto del 2018.19

Los pagos de las cuotas de mantenimiento, por

efectuarse en plazos breves, es decir, mensuales, están sujetos

al término quinquenal dispuesto en el Art. 1866 del Código

Civil, supra. No se trata de una obligación única que ha sido

fraccionada, sino de una sucesión de prestaciones separables.

Esto implica que, UNDARE solo tiene derecho a reclamar por
17 Véase, Ap. a la pág. 685, determinación de hechos número 42
18 Véase, Ap. a la pág. 424, hecho número 56.
19 Dicha misiva está fechada el 27 de agosto de 2018, e indica de forma expresa

que se están iniciando las gestiones de cobro.
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vía judicial el pago de las cuotas vencidas, desde los 5 años

anteriores al momento en que requirió el pago. Es decir,

desde el mes de septiembre de 2013 en adelante. Las

cantidades reclamadas con anterioridad a esta fecha ya están

prescritas. En vista de lo anterior, procede devolver el caso al

Tribunal de Primera Instancia, con el propósito de que la parte

apelada presente evidencia de las cuotas que, a partir del mes de

septiembre de 2013, se cobraron y no se le pagaron. Una vez se

haya satisfecho esta exigencia, el foro recurrido ordenará a la parte

apelante a satisfacer el pago de dicha cantidad.

IV.

Por los fundamentos expuestos, se modifica la “Sentencia”

emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San

Juan, a los fines de que UNDARE solo tiene derecho a reclamar por

vía judicial el pago de las cuotas vencidas, desde los 5 años

anteriores al momento en que requirió el pago. Así modificada, se

confirma y se devuelve el caso al foro recurrido, con el fin de que

UNDARE pueda evidenciar las cuotas que, a partir del mes de

septiembre de 2013, se cobraron y no se le pagaron.

Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
Secretaria del Tribunal de Apelaciones