I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E
FILED
August 6, 1998
Cecil Crowson, Jr.
Appellate C ourt Clerk
P H I L L I P W . T W I T T Y a n d A L I C E ) K N O X C H A N C E R Y
F . T W I T T Y , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 1 - C H - 0 0 0 3 1
)
P l a i n t i f f s - A p p e l l a n t s )
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v s . )
) H O N . F R E D E R I C K D . M c D O N A L D
) C H A N C E L L O R
)
K E N T O N Y O U N G a n d R O Y E D W A R D )
B R O W N , a n d V O L U N T E E R R E A L T Y )
C O M P A N Y O F K N O X V I L L E , I N C . , )
)
D e f e n d a n t s - A p p e l l e e s ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D
D O N A L D E . O V E R T O N a n d G L E N N A W . O V E R T O N , O v e r t o n & O v e r t o n ,
K n o x v i l l e , f o r A p p e l l a n t s .
B I L L W . P E T T Y , O ' C o n n o r , P e t t y , C h i l d & B o s w e l l , K n o x v i l l e , f o r
A p p e l l e e V o l u n t e e r R e a l t y C o m p a n y .
G E O R G E H . B U X T O N , I I I , B u x t o n L a w O f f i c e , O a k R i d g e , f o r A p p e l l e e s
Y o u n g a n d B r o w n .
O P I N I O N
M c M u r r a y , J .
O n O c t o b e r 2 6 , 1 9 9 3 , p l a i n t i f f s p u r c h a s e d a n e w r e s i d e n c e i n
O a k R i d g e f r o m t h e d e f e n d a n t s . T h e r e a f t e r , t h e u n f i n i s h e d b a s e m e n t
o f t h e r e s i d e n c e f l o o d e d o n s e v e r a l o c c a s i o n s a f t e r h e a v y r a i n f a l l .
O n A p r i l 5 , 1 9 9 6 , p l a i n t i f f s s o l d t h e r e s i d e n c e a t s u b s t a n t i a l l y
l e s s t h a n w h a t t h e y h a d p a i d f o r i t . T h e p l a i n t i f f s t h e n s u e d t h e
d e f e n d a n t s a l l e g i n g f r a u d u l e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n , b r e a c h o f i m p l i e d
w a r r a n t y , a n d v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t ,
i n t h a t d e f e n d a n t s d i d n o t i n f o r m t h e m p r i o r t o c l o s i n g t h a t t h e
b a s e m e n t w a s s u b j e c t t o f l o o d i n g d u r i n g h e a v y r a i n s . T h e t r i a l
c o u r t , f o u n d t h a t t h e p l a i n t i f f s h a d p r e s e n t e d n o e v i d e n c e t e n d i n g
t o s h o w d e f e n d a n t s h a d k n o w l e d g e o f t h e b a s e m e n t ' s p r o p e n s i t y t o
f l o o d a n d d i s m i s s e d t h e p l a i n t i f f s ' a c t i o n . W e a f f i r m t h e j u d g m e n t
o f t h e t r i a l c o u r t .
T h e r e s i d e n c e i n q u e s t i o n w a s b u i l t b y d e f e n d a n t s , K e n t o n
Y o u n g a n d R o y E d w a r d B r o w n . T h e p l a i n t i f f s h a d l i v e d i n t h e
n e i g h b o r h o o d w h e r e t h e h o u s e w a s b e i n g b u i l t f o r a p p r o x i m a t e l y
f i f t e e n y e a r s . P l a i n t i f f s f i r s t l e a r n e d t h a t t h e r e s i d e n c e w a s
b e i n g b u i l t , a n d o b s e r v e d t h e c o n s t r u c t i o n , w h e n t h e c o n c r e t e
b a s e m e n t f l o o r w a s i n p l a c e , t h e s h a p e s o f a l l t h e r o o m s w e r e
e v i d e n t , a n d s o m e d r y w a l l h a d b e e n h u n g . P l a i n t i f f s t e s t i f i e d t h a t
t h e y w e r e i n t e r e s t e d a n d t h e r e a f t e r w e n t b y t h e r e s i d e n c e a c o u p l e
o f t i m e s p e r w e e k t o o b s e r v e t h e c o n s t r u c t i o n .
P l a i n t i f f s c o n t r a c t e d t o p u r c h a s e t h e r e s i d e n c e o n J u n e 1 0 ,
1 9 9 3 a n d t h e c l o s i n g t o o k p l a c e o n O c t o b e r 6 , 1 9 9 3 . T h e s a l e s
p r i c e w a s $ 2 0 2 , 7 5 0 . T h e l o t u p o n w h i c h t h e r e s i d e n c e w a s b u i l t i s
0 . 4 6 a c r e i n s i z e , a n d a s t r e a m r u n s a c r o s s a p o r t i o n o f t h e l o t
2
b e h i n d t h e h o u s e . A t t h e c l o s i n g , p l a i n t i f f s w e r e p r e s e n t e d a c o p y
o f a s u r v e y s t y l e d " m o r t g a g e s u r v e y " w h i c h h a d b e e n p r e p a r e d b y
D e a n A . O r r . T h e s u r v e y s t a t e s t h a t " s o m e o f t h e p r o p e r t y i s i n a
f l o o d z o n e " [ u n d e r l i n i n g i n o r i g i n a l ] . T h e s u r v e y s h o w s a
" f l o o d w a y " a r e a w h i c h r u n s a p p r o x i m a t e l y t e n f e e t f r o m t h e r e a r o f
t h e h o u s e . T h e s u r v e y a l s o s t a t e s : " N o t e : R e q u i r e d m i n i m u m f l o o r
e l e v a t i o n o f f i n . f l o o r i s 8 2 5 . 0 . H o u s e h a s a f l o o r e l e v a t i o n o f
8 2 7 . 8 ± . " P l a i n t i f f s w e r e n o t r e q u i r e d t o o b t a i n f l o o d i n s u r a n c e b y
t h e m o r t g a g e e b a n k .
A t c l o s i n g , t h e b a s e m e n t o f t h e r e s i d e n c e w a s u n f i n i s h e d a n d
h a d n o h e a t i n g o r a i r c o n d i t i o n i n g . P l a i n t i f f s t e s t i f i e d t h a t t h e
b a s e m e n t ' s c l e a r a n c e i s a s l o w a s f i v e a n d a h a l f f e e t i n s o m e
1
p l a c e s , a n d i s s i x a n d a h a l f f e e t a t i t s h i g h e s t . A t t h e t i m e o f
c l o s i n g , t h e b a s e m e n t c o n t a i n e d t w o e l e c t r i c a l o u t l e t s a n d a s u m p
p u m p i n o n e o f t h e c o r n e r s . T h e p l a i n t i f f s t e s t i f i e d t h a t t h e y
a s k e d d e f e n d a n t Y o u n g i f t h e y c o u l d f i n i s h t h e b a s e m e n t , a n d h e
t o l d t h e m t h e y c o u l d n o t b e c a u s e t h a t w o u l d b e a g a i n s t t h e O a k
R i d g e b u i l d i n g c o d e a n d t h e c i t y w o u l d n o t a p p r o v e i t .
N o t w i t h s t a n d i n g t h i s a d v i c e , t h e p l a i n t i f f s c o n t r a c t e d w i t h a
c o n s t r u c t i o n c o m p a n y t o b u i l d a f i n i s h e d s e w i n g r o o m i n t h e
b a s e m e n t a n d t o p r o v i d e t h e r o o m w i t h h e a t i n g a n d a i r c o n d i t i o n i n g .
1
Photographs of the basement introduced into evidence show that the
basement has no finished ceiling.
3
P l a i n t i f f , A l i c e T w i t t y , t e s t i f i e d t h a t t h e c o n t r a c t o r f i n i s h e d t h e
r o o m t h e d a y a f t e r t h e c i t y c o d e s i n s p e c t o r i n s p e c t e d t h e r e s i -
d e n c e . M s . T w i t t y t e s t i f i e d t h a t Y o u n g k n e w b e f o r e c l o s i n g o f t h e
p l a i n t i f f s ' p l a n s t o a d d a f i n i s h e d r o o m i n t h e b a s e m e n t .
P l a i n t i f f s t e s t i f i e d t h a t t h e y n e v e r o b s e r v e d w a t e r e n t e r i n g
o r s t a n d i n g i n t h e b a s e m e n t d u r i n g a n y o f t h e i r i n s p e c t i o n s p r i o r
t o c l o s i n g . N o o n e i n f o r m e d t h e p l a i n t i f f s b e f o r e c l o s i n g t h a t t h e
b a s e m e n t w a s s u b j e c t t o f l o o d i n g i n t h e e v e n t o f h e a v y r a i n f a l l .
M r . T w i t t y t e s t i f i e d t h a t o n D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 3 , h e n o t i c e d
w a t e r s e e p i n g i n t h e b a s e m e n t a n d s t a n d i n g o n t h e c o n c r e t e f l o o r i n
t h e a p p r o x i m a t e d e p t h o f t w o i n c h e s . H e c a l l e d Y o u n g , w h o l i v e d
a c r o s s t h e s t r e e t , a n d Y o u n g c a m e o v e r a n d o b s e r v e d t h e f l o o d i n g .
T h e b a s e m e n t f l o o d e d a g a i n o n A p r i l 1 2 , 1 9 9 4 . O n J u n e 2 4 , 1 9 9 4 ,
v e r y h e a v y r a i n f a l l o c c u r r e d , a n d p l a i n t i f f s t e s t i f i e d t h a t t h e
f l o o d w a t e r i n t h e b a s e m e n t r o s e t o a d e p t h o f a p p r o x i m a t e l y 3 0
i n c h e s . O n t h a t o c c a s i o n , t h e O a k R i d g e F i r e D e p a r t m e n t w a s c a l l e d
a n d a i d e d t h e p l a i n t i f f s i n p u m p i n g t h e w a t e r o u t o f t h e i r
b a s e m e n t . P l a i n t i f f s h a d s t o r e d s o m e p e r s o n a l t y i n t h e b a s e m e n t
w h i c h w a s d a m a g e d o r d e s t r o y e d d u r i n g t h e A p r i l a n d J u n e f l o o d s .
P l a i n t i f f s p l a c e d t h e p r o p e r t y o n t h e m a r k e t i n N o v e m b e r o f
1 9 9 5 . P l a i n t i f f s f i l l e d o u t a T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y
C o n d i t i o n D i s c l o s u r e f o r m r e g a r d i n g t h e r e s i d e n c e . O n t h e
4
d i s c l o s u r e f o r m , p l a i n t i f f s s t a t e d t h a t t h e b a s e m e n t f l o o r " m a y
n e e d t o b e w a t e r p r o o f e d " a n d d e s c r i b e d t h e t h r e e f l o o d i n g e v e n t s .
N o f u r t h e r f l o o d i n g h a d o c c u r r e d b e t w e e n J u n e 1 9 9 4 a n d N o v e m b e r
1 9 9 5 . P l a i n t i f f s , i n J a n u a r y o f 1 9 9 6 , s o l d t h e r e s i d e n c e t o t h e
f i r s t p a r t i e s w h o m a d e t h e m a n o f f e r . T h e s a l e s p r i c e w a s
$ 1 6 9 , 7 5 0 . M r . T w i t t y s t a t e d t h a t h e s o l d t h e p r o p e r t y f o r t h a t
a m o u n t b e c a u s e " i t s e e m e d l i k e a f a i r p r i c e f o r i t d u e t o t h e
c o n d i t i o n i t w a s i n . "
P l a i n t i f f s f i l e d a c o m p l a i n t a g a i n s t Y o u n g a n d B r o w n , t h e
o w n e r s a n d d e v e l o p e r s o f t h e p r o p e r t y , a n d V o l u n t e e r R e a l t y , t h e
r e a l e s t a t e a g e n t , o n J u n e 2 5 , 1 9 9 6 . P l a i n t i f f s a s s e r t e d t h a t
d e f e n d a n t s w e r e g u i l t y o f f r a u d i n t h e i n d u c e m e n t , b r e a c h o f
i m p l i e d w a r r a n t y , a n d v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c -
t i o n A c t . T h e e s s e n c e o f p l a i n t i f f s ' c o m p l a i n t w a s d e f e n d a n t s '
n o n d i s c l o s u r e o f t h e b a s e m e n t ' s p r o p e n s i t y t o f l o o d . T h e d e f e n -
d a n t s i n t h e i r a n s w e r s d e n i e d a n y k n o w l e d g e t h a t t h e p r o p e r t y h a d
a n y f l o o d i n g p r o b l e m . A n o n - j u r y t r i a l w a s h e l d i n K n o x C o u n t y
C h a n c e r y C o u r t o n N o v e m b e r 2 4 , 1 9 9 7 .
A f t e r t h e p l a i n t i f f s c o n c l u d e d t h e i r p r o o f i n c h i e f , d e f e n -
d a n t s m o v e d t o d i s m i s s t h e c o m p l a i n t p u r s u a n t t o T . R . C i v . P .
4 1 . 0 2 ( 2 ) . T h e t r i a l c o u r t , h e l d t h a t p l a i n t i f f s h a d n o t p r o v e d
t h a t t h e d e f e n d a n t s h a d a n y k n o w l e d g e o f t h e b a s e m e n t ' s p r o p e n s i t y
5
t o f l o o d , a n d g r a n t e d t h e m o t i o n . P l a i n t i f f s a p p e a l t h i s r u l i n g ,
a n d t h e i s s u e b e f o r e u s i s i t s c o r r e c t n e s s .
T h e s t a n d a r d o f r e v i e w r e g a r d i n g a d i s m i s s a l u n d e r T . R . C i v . P .
4 1 . 0 2 ( 2 ) i s a s n o t e d b y t h e c o u r t i n A t k i n s v . K i r k p a t r i c k , 8 2 3
S . W . 2 d 5 4 7 , 5 5 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 1 ) :
I f a
m o t i o n t o d i s m i s s i s m a d e a t t h e c l o s e o f
P l a i nt if f s ' p r o o f i n a n o n - j u r y c a s e , u n d e r T . R . C . P . R u l e
4 1 . 0 2( 2) , t h e t r i a l c o u r t m u s t i m p a r t i a l l y w e i g h a n d
e v a l ua te t h e e v i d e n c e j u s t a s t h o u g h i t w e r e m a k i n g
f i n d in gs o f f a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w a f t e r p r e s e n t a -
t i o n o f a l l t h e e v i d e n c e . I f t h e p l a i n t i f f ' s c a s e h a s
n o t b e e n e s t a b l i s h e d b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e ,
t h e c a s e s h o u l d b e d i s m i s s e d i f , o n t h e f a c t s f o u n d i n
t h e a p p l i c a b l e l a w , p l a i n t i f f h a s s h o w n n o r i g h t t o
r e l i e f . C i t y o f C o l u m b i a v . C . F . W . C o n s t r u c t i o n C o . , 5 5 7
S . W . 2 d 7 3 4 ( T e n n . 1 9 7 7 ) .
O u r s c o p e o f r e v i e w i s p u r s u a n t t o R u l e 1 3 ( d )
T . R . A . P . T h e f i n d i n g s o f t h e t r i a l c o u r t i n g r a n t i n g
s u c h a m o t i o n a r e a c c o m p a n i e d b y a p r e s u m p t i o n o f
c o r r e c t n e s s a n d , u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e
i s o t h e r w i s e , t h o s e f i n d i n g s m u s t b e a f f i r m e d . C o l l e g e
G r o v e W a t e r U t i l i t y D i s t r i c t v . B e l l e n f a n t , 6 7 0 S . W . 2 d
2 2 9 ( T e n n . A p p . 1 9 8 4 ) .
I d .
W e n o t e a t t h e o u t s e t t h a t p l a i n t i f f s h a v e p r e s e n t e d n o
e v i d e n c e t e n d i n g t o s h o w a n y f r a u d u l e n t o r m i s l e a d i n g s t a t e m e n t
m a d e t o t h e m b y a n y d e f e n d a n t . P l a i n t i f f s a r g u e t h a t t h e y w e r e
p r e s e n t e d a t c l o s i n g , a n d r e l i e d u p o n , t h e s u r v e y w h i c h r e p r e s e n t e d
t h a t t h e h o u s e w a s l o c a t e d n e a r b u t n o t i n a f l o o d w a y . H o w e v e r ,
t h a t s u r v e y w a s c o n d u c t e d n e i t h e r b y n o r f o r t h e d e f e n d a n t s , a n d
6
t h e r e i s n o e v i d e n c e o t h e r w i s e l i n k i n g t h e s u r v e y o r w i t h t h e
d e f e n d a n t s i n a n y f a s h i o n . T h e r e i s n o i n d i c a t i o n i n t h e r e c o r d
t h a t p l a i n t i f f s e v e r a s k e d t h e d e f e n d a n t s a b o u t t h e p o s s i b i l i t y o f
f l o o d i n g ; i t a p p e a r s t h e y s i m p l y r e l i e d u p o n t h e s u r v e y a n d t h e
f a c t t h a t t h e y w e r e n o t r e q u i r e d t o c a r r y f l o o d i n s u r a n c e o n t h e
r e s i d e n c e .
T h u s , t h e m i s r e p r e s e n t a t i o n i s s u e r e s o l v e s i n t o w h e t h e r t h e
d e f e n d a n t s e f f e c t i v e l y m i s r e p r e s e n t e d t h e c o n d i t i o n o f t h e
r e s i d e n c e b y r e m a i n i n g s i l e n t . A s a g e n e r a l r u l e , a p a r t y m a y b e
h e l d l i a b l e f o r d a m a g e s c a u s e d b y h i s o r h e r f a i l u r e t o d i s c l o s e
m a t e r i a l f a c t s t o t h e s a m e e x t e n t t h a t a p a r t y m a y b e l i a b l e f o r
d a m a g e s c a u s e d b y f r a u d u l e n t o r n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n . G r a y
v . B o y l e I n v e s t m e n t C o . , 8 0 3 S . W . 2 d 6 7 8 , 6 8 3 ( T e n n . A p p . 1 9 9 0 ) .
O b v i o u s l y , a p a r t y m u s t h a v e k n o w l e d g e o f a m a t e r i a l f a c t b e f o r e a
d u t y a r i s e s t o d i s c l o s e i t :
F o r c o n c e a l m e n t o r n o n - d i s c l o s u r e t o c o n s t i t u t e
f r a u d , t h e p a r t y c h a r g e d w i t h f r a u d m u s t h a v e k n o w l e d g e
o f a n e x i s t i n g f a c t o r c o n d i t i o n a n d a d u t y t o d i s c l o s e
t h e f a c t o r c o n d i t i o n . D o z i e r v . H a w t h o r n e D e v e l o p m e n t
C o . , 3 7 T e n n . A p p . 2 7 9 , 2 9 2 , 2 6 2 S . W . 2 d 7 0 5 , 7 1 1 ( 1 9 5 3 ) .
L o n n i n g v . J i m W a l t e r H o m e s , I n c . , 7 2 5 S . W . 2 d 6 8 2 , 6 8 5 ( T e n n . A p p .
1 9 8 6 ) .
P l a i n t i f f s ' f i r s t w i t n e s s w a s J e f f C o l l i n s , w h o s e w i f e ' s
p a r e n t s l i v e d n e x t d o o r t o t h e p r o p e r t y . C o l l i n s t e s t i f i e d t h a t
7
d u r i n g t h e s p r i n g o f 1 9 9 3 , w h e n t h e r e s i d e n c e w a s b e i n g b u i l t , h e
s a w t h e s t r e a m b e h i n d t h e r e s i d e n c e e s c a p e i t s b a n k s a n d f l o o d i n t o
t h e f o o t e r s . H e s a w w o r k e r s p u m p i n g w a t e r o u t o f t h e f o o t e r s ,
w h i c h h a d t h e n b e e n d u g b u t n o t p o u r e d . T h i s w a s t h e o n l y f l o o d i n g
i n c i d e n t C o l l i n s s a w p r i o r t o t h e h o u s e b e i n g f i n i s h e d . C o l l i n s
d i d n o t t e s t i f y a s t o h o w l o n g t h e f o o t e r s r e m a i n e d f l o o d e d , a n d
d i d n o t k n o w h o w l o n g i t t o o k t h e w o r k e r s t o p u m p t h e w a t e r o u t .
T h e r e w a s n o o t h e r e v i d e n c e p r e s e n t e d r e g a r d i n g t h i s f l o o d i n g
e v e n t . P l a i n t i f f s p r e s e n t e d n o p r o o f a s t o w h o t h e w o r k e r s w e r e o r
f o r w h o m t h e y w o r k e d , w h e t h e r f o r t h e d e f e n d a n t s , a s u b c o n t r a c t o r ,
o r s o m e o n e e l s e . N o o t h e r e v i d e n c e w a s p r e s e n t e d t e n d i n g t o
s u g g e s t t h a t a n y d e f e n d a n t h a d k n o w l e d g e o f t h e p o s s i b i l i t y t h a t
t h e b a s e m e n t c o u l d f l o o d d u r i n g h e a v y r a i n f a l l . B a s e d o n o u r
r e v i e w o f t h e r e c o r d , w e c o n c u r w i t h t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g t h a t
t h e p l a i n t i f f s ' e v i d e n c e d i d n o t p r o v e t h a t t h e d e f e n d a n t s h a d
k n o w l e d g e o f t h e p o s s i b i l i t y o f t h e u n f i n i s h e d b a s e m e n t f l o o d i n g i n
t h e e v e n t o f h e a v y r a i n s , s u c h t h a t t h e y w o u l d b e g u i l t y o f f r a u d
o r m i s r e p r e s e n t a t i o n .
P l a i n t i f f s a r g u e t h a t d e f e n d a n t s Y o u n g a n d B r o w n b r e a c h e d t h e
i m p l i e d w a r r a n t y o f w o r k m a n l i k e q u a l i t y a n d a g a i n s t m a j o r s t r u c -
t u r a l d e f e c t s f i r s t r e c o g n i z e d b y o u r S u p r e m e C o u r t i n t h e c a s e o f
D i x o n v . M o u n t a i n C i t y C o n s t . C o . , 6 3 2 S . W . 2 d 5 3 8 , 5 4 1 ( T e n n .
1 9 8 2 ) :
8
" [ w ] e h o l d t h a t i n e v e r y c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f a
r e c e n t l y c o m p l e t e d d w e l l i n g , a n d i n e v e r y c o n t r a c t f o r
t h e s a l e o f a d w e l l i n g t h e n u n d e r c o n s t r u c t i o n , t h e
v e n d o r , i f h e b e i n t h e b u s i n e s s o f b u i l d i n g s u c h
d w e l l i n g s , s h a l l b e h e l d t o i m p l i e d l y w a r r a n t t o t h e
i n i t i a l v e n d e e t h a t , a t t h e t i m e o f t h e p a s s i n g o f t h e
d e e d o r t h e t a k i n g o f p o s s e s s i o n b y t h e i n i t i a l v e n d e e
( w h i c h e v e r f i r s t o c c u r s ) , t h e d w e l l i n g , t o g e t h e r w i t h a l l
i t s f i x t u r e s , i s s u f f i c i e n t l y f r e e f r o m m a j o r s t r u c t u r a l
d e f e c t s , a n d i s c o n s t r u c t e d i n a w o r k m a n l i k e m a n n e r , s o
a s t o m e e t t h e s t a n d a r d o f w o r k m a n l i k e q u a l i t y t h e n
p r e v a i l i n g a t t h e t i m e a n d p l a c e o f c o n s t r u c t i o n ; a n d
t h a t t h i s i m p l i e d w a r r a n t y i n t h e c o n t r a c t o f s a l e
s u r v i v e s t h e p a s s i n g o f t h e d e e d o r t h e t a k i n g o f
p o s s e s s i o n b y t h e i n i t i a l v e n d e e . "
I d . , q u o t i n g H a r t l e y v . B a l l e u , 2 8 6 N . C . 5 1 , 2 0 9 S . E . 2 d 7 7 6 , 7 8 3
( 1 9 7 4 ) .
P l a i n t i f f s a r g u e i n t h e i r b r i e f t h a t " c o n s t r u c t i n g a h o u s e i n
a f l o o d p l a i n i s n o t g o o d w o r k m a n s h i p . " A s s u m i n g f o r t h e m o m e n t
t h a t d e f e n d a n t s d i d i n f a c t b u i l d t h e h o u s e i n a " f l o o d p l a i n , "
t h i s a r g u m e n t w o u l d c a r r y m o r e w e i g h t i f p l a i n t i f f s h a d p l e d a n d
p r o v e d t h a t t h e r e w e r e s t r u c t u r a l d e f e c t s i n t h e r e s i d e n c e , o r
m a t e r i a l s o r w o r k m a n s h i p o f i n f e r i o r q u a l i t y . H o w e v e r , t h e r e h a s
b e e n n o s h o w i n g o f s t r u c t u r a l d a m a g e t o t h e h o u s e e i t h e r d u e t o t h e
f l o o d e d b a s e m e n t o r o t h e r w i s e . T h e r e a r e p h o t o g r a p h s i n t h e r e c o r d
s h o w i n g s o m e m i n o r s e p a r a t i o n a b o v e t h e w i n d o w s , b e t w e e n t h e w i n d o w
f r a m e s a n d t h e s i l l s , a n d a l s o s h o w i n g s l i g h t s e t t l e m e n t o f
c o n c r e t e p a d s a r o u n d t h e h o u s e . I t i s u n c o n t r o v e r t e d , h o w e v e r ,
t h a t p l a i n t i f f s n e v e r r e q u e s t e d t h a t t h e d e f e n d a n t s r e m e d y t h e s e
m i n o r p r o b l e m s .
9
T h e D i x o n c o u r t s t a t e d t h e r a t i o n a l e f o r a d o p t i n g t h e i m p l i e d
w a r r a n t y r u l e a s f o l l o w s :
" I n t h e s e t t i n g o f t h e m a r k e t p l a c e , t h e b u i l d e r o r
s e l l e r o f n e w c o n s t r u c t i o n — n o t u n l i k e t h e m a n u f a c t u r e r
o r m e r c h a n d i s e r o f p e r s o n a l t y — m a k e s i m p l i e d r e p r e s e n t a -
t i o n s , o r d i n a r i l y i n d i s p e n s a b l e t o t h e s a l e , t h a t t h e
b u i l d e r h a s u s e d r e a s o n a b l e s k i l l a n d j u d g m e n t i n
c o n s t r u c t i n g t h e b u i l d i n g . O n t h e o t h e r h a n d , t h e
p u r c h a s e r d o e s n o t u s u a l l y p o s s e s s t h e k n o w l e d g e o f t h e
b u i l d e r a n d i s u n a b l e t o f u l l y e x a m i n e a c o m p l e t e h o u s e
a n d i t s c o m p o n e n t s w i t h o u t d i s t u r b i n g t h e f i n i s h e d
p r o d u c t . F u r t h e r , u n l i k e t h e p u r c h a s e r o f a n o l d e r
b u i l d i n g , h e h a s n o o p p o r t u n i t y t o o b s e r v e h o w t h e
b u i l d i n g h a s w i t h s t o o d t h e p a s s a g e o f t i m e . T h u s , h e
g e n e r a l l y r e l i e s o n t h o s e i n a p o s i t i o n t o k n o w t h e
q u a l i t y o f t h e w o r k t o b e s o l d , a n d h i s r e l i a n c e i s
s u r e l y e v i d e n t t o t h e c o n s t r u c t i o n i n d u s t r y . "
D i x o n , 6 3 2 S . W . 2 d a t 5 4 1 , q u o t i n g P o l l a r d v . S a x e a n d Y o l l e s D e v .
C o . , 1 1 5 C a l . R p t r . 6 4 8 , 6 5 1 , 5 2 5 P . 2 d 8 8 , 9 1 ( 1 9 7 4 ) .
T h u s , t h e b u i l d e r - d e v e l o p e r ' s s u p e r i o r k n o w l e d g e o f t h e
c o n s t r u c t i o n p r o c e s s i s t h e p r i m a r y r e a s o n f o r h o l d i n g h i m o r h e r
l i a b l e f o r m a j o r s t r u c t u r a l d e f e c t s a n d p o o r w o r k m a n s h i p i n t h e
a b s e n c e o f a n e x p r e s s w a r r a n t y . I n t h i s c a s e , a s a l r e a d y n o t e d , i t
h a s n o t b e e n s h o w n t h a t d e f e n d a n t s h a d a n y k n o w l e d g e s u p e r i o r t o
t h a t o f t h e p l a i n t i f f s r e g a r d i n g f l o o d i n g . T h e p l a i n t i f f s
t e s t i f i e d t h a t , h a v i n g l i v e d i n t h e n e i g h b o r h o o d f o r s o m e f i f t e e n
y e a r s , t h e y o f t e n c r o s s e d a b o v e t h e s t r e a m w h i c h r a n b e h i n d t h e
r e s i d e n c e d u r i n g t h a t t i m e . P l a i n t i f f s c a m e b y a n d o b s e r v e d t h e
p r o p e r t y s e v e r a l t i m e s a w e e k f r o m M a y 1 9 9 3 t o O c t o b e r 1 9 9 3 a n d d i d
n o t o b s e r v e a n y f l o o d i n g . F i n a l l y , p l a i n t i f f s k n e w b e f o r e t h e
10
c l o s i n g t h a t t h e u n f i n i s h e d b a s e m e n t c o u l d n o t b e l e g a l l y c o n v e r t e d
i n t o a h a b i t a b l e a r e a b e c a u s e o f t h e c i t y c o d e . U n d e r t h e f a c t s o f
t h i s c a s e , w e h o l d t h a t d e f e n d a n t s d i d n o t b r e a c h t h e i m p l i e d
w a r r a n t y a g a i n s t m a j o r s t r u c t u r a l d e f e c t s a n d p o o r w o r k m a n s h i p i n
t h e i r c o n s t r u c t i o n o f t h e r e s i d e n c e .
T h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t , T . C . A . § 4 7 - 1 8 -
1 0 9 ( a ) ( 1 ) p r o v i d e s ,
A n y p e r s o n w h o s u f f e r s a n a s c e r t a i n a b l e l o s s o f m o n e y o r
p r o p e r t y , r e a l , p e r s o n a l , o r m i x e d , o r a n y o t h e r a r t i c l e ,
c o m m o d i t y , o r t h i n g o f v a l u e w h e r e v e r s i t u a t e d , a s a
r e s u l t o f t h e u s e o r e m p l o y m e n t b y a n o t h e r p e r s o n o f a n
u n f a i r o r d e c e p t i v e a c t o r p r a c t i c e d e c l a r e d t o b e
u n l a w f u l b y t h i s p a r t , m a y b r i n g a n a c t i o n i n d i v i d u a l l y
t o r e c o v e r a c t u a l d a m a g e s .
W e c o n c u r w i t h t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g t h a t p l a i n t i f f s d i d
n o t p r o v e t h a t d e f e n d a n t s w e r e g u i l t y o f a n y " u n f a i r o r d e c e p t i v e "
a c t s i n t h i s c a s e , s o a s t o t r i g g e r l i a b i l i t y u n d e r t h e C o n s u m e r
P r o t e c t i o n A c t .
T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n a l l r e s p e c t s .
C o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t s .
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
D o n T . M c M u r r a y , J u d g e
C O N C U R :
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
H o u s t o n M . G o d d a r d , P r e s i d i n g J u d g e
11
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
H e r s c h e l P . F r a n k s , J u d g e
12
I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E
P H I L L I P W . T W I T T Y a n d A L I C E ) K N O X C H A N C E R Y
F . T W I T T Y , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 1 - C H - 0 0 0 3 1
)
P l a i n t i f f s - A p p e l l a n t s )
)
)
v s . )
) H O N . F R E D E R I C K D . M c D O N A L D
) C H A N C E L L O R
)
K E N T O N Y O U N G a n d R O Y E D W A R D )
B R O W N , a n d V O L U N T E E R R E A L T Y )
C O M P A N Y O F K N O X V I L L E , I N C . , )
)
D e f e n d a n t s - A p p e l l e e s ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D
J U D G M E N T
T h i s a p p e a l c a m e o n t o b e h e a r d u p o n t h e r e c o r d f r o m t h e
C h a n c e r y C o u r t o f K n o x C o u n t y , b r i e f s a n d a r g u m e n t o f c o u n s e l .
U p o n c o n s i d e r a t i o n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s o f o p i n i o n t h a t t h e r e w a s
n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t .
T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n a l l r e s p e c t s .
C o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t s .
P E R C U R I A M