Roach v. Renfro

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E
FILED
June 25, 1998

Cecil Crowson, Jr.
Appellate C ourt Clerk
B O N N I E R O A C H , ) K N O X C H A N C E R Y
) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 7 1 1 - C H - 0 0 5 1 7
)
P l a i n t i f f - A p p e l l a n t )
)
v s . )
) H O N . F R E D E R I C K D . M c D O N A L D
) C H A N C E L L O R
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J A M E S V . R E N F R O a n d )
T T I , I N C . , )
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D e f e n d a n t - A p p e l l e e )

a n d

T T I , I n c . , )
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P l a i n t i f f )
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v s . )
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D O Y L E M A R T I N , ) A F F I R M E D I N P A R T A N D R E M A N D E D
) W I T H I N S T R U C T I O N S
D e f e n d a n t )

L E W I S A . C O M B S , J R . , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l a n t .

D U D L E Y W . T A Y L O R , T h e T a y l o r L a w F i r m , a n d J I M M Y K Y L E D A V I S ,
K n o x v i l l e , f o r A p p e l l e e .
 O P I N I O N

M c M u r r a y , J .

T h e s e c o n s o l i d a t e d c a s e s i n v o l v e s a d i s p u t e o v e r t h e r i g h t s t o

p o s s e s s i o n a n d o w n e r s h i p o f c e r t a i n r e a l e s t a t e p a r c e l s i n K n o x a n d

L o u d o n C o u n t i e s a n d f o r d a m a g e s c l a i m e d t o h a v e b e e n s u f f e r e d b y

t h e w r o n g f u l c u t t i n g o f t i m b e r . T h e p l a i n t i f f , B o n n i e R o a c h , a n d

d e f e n d a n t , J a m e s V . R e n f r o , l i v e d t o g e t h e r f o r o v e r a d e c a d e ,

d u r i n g w h i c h t i m e R e n f r o w a s l e g a l l y m a r r i e d t o s o m e o n e e l s e .

S e v e r a l p a r c e l s o f l a n d w e r e a c q u i r e d d u r i n g t h e c o u r s e o f t h e

p a r t i e s ' c o h a b i t a t i o n . A l l b u t o n e o f t h e p a r c e l s w e r e t i t l e d i n

t h e n a m e o f T T I , I n c . , a c o m p a n y o w n e d b y R e n f r o . I n 1 9 9 5 ,

a p p r o x i m a t e l y s i x t e e n y e a r s a f t e r t h e p a r t i e s c e a s e d c o h a b i t a t i o n ,

d u r i n g w h i c h t i m e R o a c h h a d l i v e d o n a n d m a i n t a i n e d t h e p r o p e r t y i n

q u e s t i o n , s h e f i l e d a c o m p l a i n t f o r d e c l a r a t o r y j u d g m e n t s e e k i n g a

d e c l a r a t i o n t h a t s h e o w n e d t h e p r o p e r t y . T h e t r i a l c o u r t h e l d

t h a t : ( 1 ) R o a c h h a d n o i n t e r e s t i n t h e p a r c e l s t i t l e d i n T T I ' s

n a m e , a n d ( 2 ) t h a t s h e a n d R e n f r o o w n e d , a s t e n a n t s i n c o m m o n , t h e

p a r c e l t i t l e d i n b o t h t h e i r n a m e s . R o a c h a p p e a l s t h e f i r s t p a r t o f

t h e j u d g m e n t , a n d R e n f r o a p p e a l s t h e s e c o n d . W e a f f i r m t h e t r i a l

c o u r t ' s j u d g m e n t .

T h e r e c o r d r e v e a l s t h e f o l l o w i n g f a c t s . R e n f r o w a s m a r r i e d t o

P e a r l L e o R e n f r o i n 1 9 3 8 . T h i s m a r r i a g e l a s t e d u n t i l t h e i r d i v o r c e

2
o n A p r i l 1 6 , 1 9 8 4 . R e n f r o a n d R o a c h m e t d u r i n g t h e e a r l y 1 9 6 0 s ,

a n d b e g a n l i v i n g t o g e t h e r i n 1 9 6 4 o r 1 9 6 5 . R o a c h t e s t i f i e d t h a t

s h e k n e w t h e n t h a t R e n f r o w a s m a r r i e d t o P e a r l R e n f r o . O n J u l y

1 2 , 1 9 6 5 , R e n f r o a c q u i r e d a t w e l v e a c r e p a r c e l b y w a r r a n t y d e e d

f r o m W i l l i a m A . W i s e , J r . ( t h e " W i s e p a r c e l " ) . I t i s u n d i s p u t e d

t h a t R e n f r o p a i d f o r t h e W i s e p a r c e l . T h e d e e d w a s r e c o r d e d o n

J u l y 1 3 , 1 9 6 5 , a n d s u b s e q u e n t l y t i t l e w a s t r a n s f e r r e d f r o m R e n f r o

t o T T I i n 1 9 6 6 .

A r e s i d e n c e w a s c o n s t r u c t e d o n t h e W i s e p a r c e l a t R e n f r o ' s

e x p e n s e . C o n s t r u c t i o n w a s c o m p l e t e d i n N o v e m b e r o f 1 9 6 7 . R o a c h

a n d R e n f r o l i v e d t o g e t h e r i n t h i s h o u s e u n t i l e a r l y 1 9 7 9 .

O n A p r i l 2 2 , 1 9 6 7 , T T I a c q u i r e d t i t l e , b y w a r r a n t y d e e d , t o a

s e v e n a c r e p a r c e l ( t h e " f i r s t M c A n a l l y p a r c e l " ) f r o m R u t h M c A n a l l y .

I t i s u n d i s p u t e d t h a t e i t h e r R e n f r o o r T T I p a i d f o r t h e f i r s t

M c A n a l l y p a r c e l , w h i c h w a s l o c a t e d a c r o s s t h e r o a d f r o m t h e W i s e

p a r c e l . T h e d e e d t o t h e f i r s t M c A n a l l y p a r c e l w a s r e c o r d e d o n

A p r i l 2 5 , 1 9 6 7 .

O n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 7 3 , T T I a c q u i r e d b y w a r r a n t y d e e d a 3 7 . 3

a c r e p a r c e l a d j a c e n t t o t h e W i s e p a r c e l ( t h e " H a r v e y p a r c e l " ) f r o m

C l a r a H a r v e y . A s w i t h t h e f i r s t M c A n a l l y p a r c e l , e i t h e r R e n f r o o r

T T I p a i d f o r t h e a c q u i s i t i o n o f t h e H a r v e y p a r c e l . T i t l e w a s

3
p l a c e d i n T T I ' s n a m e a n d t h e d e e d w a s r e c o r d e d o n D e c e m b e r 1 9 ,

1 9 7 3 .

O n O c t o b e r 2 2 , 1 9 6 9 , t h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o t h e t r a n s a c t i o n

a b o u t w h i c h t h e r e i s s u b s t a n t i a l f a c t u a l c o n t r o v e r s y . A 3 5 a c r e

p a r c e l ( t h e " s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l " ) , a d j a c e n t t o t h e f i r s t

M c A n a l l y p a r c e l , w a s a c q u i r e d f r o m R u t h a n d E l m e r M c A n a l l y b y

w a r r a n t y d e e d . R e n f r o t e s t i f i e d t h a t h e w a s u n a b l e t o a t t e n d t h e

c l o s i n g b e c a u s e o f b u s i n e s s e n g a g e m e n t s , a n d s o h e g a v e R o a c h

$ 2 5 , 0 0 0 . 0 0 ( t h e p u r c h a s e p r i c e ) a n d s h e h a n d l e d t h e t r a n s a c t i o n .

R o a c h t e s t i f i e d t h a t s h e p a i d t h e $ 2 5 , 0 0 0 . 0 0 o u t o f h e r o w n f u n d s ,

a n d t h a t R e n f r o w a s t o p a y h e r b a c k h a l f t h e p u r c h a s e p r i c e .

O n t h e w a r r a n t y d e e d t o t h e s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l , t h e

g r a n t e e s a r e l i s t e d a s " B o n n i e R o a c h R e n f r o a n d h u s b a n d , J a m e s V .

R e n f r o . " R e n f r o t e s t i f i e d t h a t h i s u n d e r s t a n d i n g w a s t h a t t h e

p r o p e r t y w o u l d b e t i t l e d i n T T I ' s n a m e . R e n f r o s t a t e d t h a t w h e n h e

a s k e d R o a c h w h e t h e r t h e d e e d h a d b e e n r e c o r d e d , s h e t o l d h i m i t h a d

b e e n l o s t . T h e d e e d t o t h e s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l w a s n o t r e c o r d e d

u n t i l A u g u s t 2 6 , 1 9 9 6 , a f t e r t h i s l i t i g a t i o n c o m m e n c e d . R o a c h

t e s t i f i e d t h a t s h e k e p t t h e d e e d i n h e r s a f e d e p o s i t b o x d u r i n g t h e

p e r i o d b e t w e e n t h e t r a n s f e r a n d t h e t i m e i t w a s r e c o r d e d .

A s n o t e d e a r l i e r , t h e p a r t i e s l i v e d t o g e t h e r i n t h e r e s i d e n c e

o n t h e W i s e p a r c e l f r o m t h e m i d - 1 9 6 0 s u n t i l 1 9 7 9 . T h e p a r t i e s

4
s t i p u l a t e d t h a t " [ t ] h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n R o a c h a n d R e n f r o b e c a m e

i n c r e a s i n g l y v o l a t i l e . T h i s v o l a t i l i t y i n c l u d e d t h e s h o o t i n g o f

R e n f r o b y R o a c h , a n d a l t h o u g h m e d i c a l a t t e n t i o n w a s r e q u i r e d ,

R e n f r o w a s n o t s e r i o u s l y i n j u r e d . " R e n f r o s u b s e q u e n t l y l e f t t h e

r e s i d e n c e o n t h e W i s e p a r c e l i n e a r l y 1 9 7 9 , t a k i n g n o t h i n g w i t h

h i m . H e t e s t i f i e d t h a t h e l e f t b e c a u s e h e f e a r e d f o r h i s s a f e t y .

H e n e v e r r e t u r n e d t o t h e r e s i d e n c e a n d h a s h a d m i n i m a l c o n t a c t w i t h

R o a c h s i n c e h e l e f t .

R o a c h t e s t i f i e d t h a t a f t e r t h e p a r t i e s s e p a r a t e d , s h e a n d

R e n f r o o r a l l y a g r e e d t h a t s h e c o u l d h a v e t h e W i s e , H a r v e y a n d

M c A n a l l y p a r c e l s , a s l o n g a s s h e w o u l d a g r e e n o t t o t r y t o a c q u i r e

a n y i n t e r e s t i n h i s b u s i n e s s e s . S h e a s s e r t s h e r r e l i a n c e o n t h i s

a l l e g e d o r a l a g r e e m e n t i n s u p p o r t o f h e r i n s i s t e n c e t h a t s h e

r i g h t f u l l y o w n s t h e p r o p e r t i e s i n q u e s t i o n . R e n f r o d e n i e s e v e r

m a k i n g a n a g r e e m e n t o f a n y k i n d . W h e n a s k e d w h y h e c o n t i n u e d t o

l e t R o a c h l i v e i n t h e W i s e r e s i d e n c e , h e r e s p o n d e d , " I d i d n ' t n e e d

t h e h o u s e f o r a n y t h i n g . J u s t l e f t i t t h a t w a y f o r t h e t i m e b e i n g . "

R o a c h c o n t i n u e d t o l i v e i n t h e r e s i d e n c e f o l l o w i n g t h e e n d o f

t h e r e l a t i o n s h i p . S h e a l s o m a i n t a i n e d g e n e r a l c o n t r o l o v e r t h e

H a r v e y a n d M c A n a l l y p a r c e l s . R o a c h p r o v i d e d f o r t h e u p k e e p a n d

m a i n t e n a n c e o f t h e W i s e r e s i d e n c e , b u t n e v e r p a i d a n y r e n t . R e n f r o

p a i d t h e p r o p e r t y t a x e s a n d i n s u r a n c e e x p e n s e s o n t h e W i s e p a r c e l ,

t h e H a r v e y p a r c e l a n d t h e f i r s t M c A n a l l y p a r c e l . O n o n e o c c a s i o n ,

5
R o a c h c a l l e d h i m a n d a s k e d h i m t o p u t a n e w r o o f o n t h e W i s e

r e s i d e n c e . R e n f r o c o m p l i e d w i t h t h i s r e q u e s t . R o a c h t e s t i f i e d

t h a t s h e p a i d t h e p r o p e r t y t a x e s a n d i n s u r a n c e e x p e n s e s o n t h e

s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l .

T h e r e l a t i o n s h i p c o n t i n u e d i n t h i s f a s h i o n u n t i l 1 9 9 4 , w h e n

R e n f r o d i s c o v e r e d t h a t R o a c h h a d c o n t r a c t e d t o h a v e t i m b e r c u t f r o m

t h e H a r v e y p a r c e l . R o a c h c o n t r a c t e d w i t h D o y l e M a r t i n t o c u t

c e r t a i n h a r d w o o d t r e e s a n d a s t a n d o f p i n e t r e e s , a n d t h e y a g r e e d

t o s p l i t t h e p r o f i t s f r o m t h e s a l e o f t h e h a r d w o o d t i m b e r . M a r t i n

a g r e e d t o p a y h e r $ 8 . 0 0 p e r c o r d o f t h e p i n e w o o d . M a r t i n c u t t h e

p i n e s t a n d a n d b e t w e e n 5 0 a n d 6 0 h a r d w o o d t r e e s .

W h e n R e n f r o d i s c o v e r e d t h e l o g g i n g , h e t o l d M a r t i n " t h a t ' s m y

t i m b e r y o u ' r e c u t t i n g . " M a r t i n d i d n o t t h e r e a f t e r c u t a n y m o r e

t i m b e r . S h o r t l y t h e r e a f t e r , R e n f r o f i l e d a d e t a i n e r a c t i o n a g a i n s t

R o a c h i n t h e K n o x C o u n t y G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t . R o a c h f i l e d h e r

c o m p l a i n t f o r d e c l a r a t o r y j u d g m e n t i n K n o x C o u n t y C h a n c e r y C o u r t ,

a n d t h e t w o a c t i o n s w e r e c o n s o l i d a t e d . D e f e n d a n t T T I f i l e d a

c o u n t e r - c o m p l a i n t f o r e j e c t m e n t a g a i n s t R o a c h .

A t t r i a l , R o a c h a r g u e d t h a t t h e d o c t r i n e s o f l a c h e s a n d

e q u i t a b l e e s t o p p e l o p e r a t e d t o p r e c l u d e T T I a n d R e n f r o f r o m

a s s e r t i n g o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y a t i s s u e . I n t h e a l t e r n a t i v e ,

s h e a s s e r t e d t h a t t h e c o u r t s h o u l d f i n d t h a t a c o n s t r u c t i v e o r

6
r e s u l t i n g t r u s t f o r h e r b e n e f i t h a d a r i s e n i n t h e p r o p e r t y . R o a c h

a l s o a r g u e d t h a t t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s b a r r e d T T I

f r o m i n i t i a t i n g i t s e j e c t m e n t a c t i o n .

R e n f r o a n d T T I a r g u e d t h a t R o a c h h a d n o i n t e r e s t i n a n y o f t h e

p a r c e l s , a n d t h a t t i t l e t o t h e s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l i n t h e n a m e

o f " B o n n i e R o a c h R e n f r o a n d h u s b a n d , J a m e s V . R e n f r o " w a s f r a u d u -

l e n t l y o b t a i n e d b y R o a c h . I n t h e a l t e r n a t i v e , R e n f r o a n d T T I

a r g u e d t h a t t h e c o u r t s h o u l d f i n d a c o n s t r u c t i v e t r u s t a r o s e i n t h e

s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l f o r T T I ' s b e n e f i t .

A f t e r a b e n c h t r i a l , t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t t h e e v i d e n c e

" f a l l s f a r s h o r t " o f e s t a b l i s h i n g R o a c h ' s l a c h e s , e q u i t a b l e

e s t o p p e l a n d c o n s t r u c t i v e t r u s t c l a i m s . T h e c o u r t f o u n d t h a t T T I

o w n e d t h e W i s e , H a r v e y a n d f i r s t M c A n a l l y p a r c e l s . T h e c o u r t h e l d

t h a t t h e t e n - y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s a p p l i c a b l e t o e j e c t m e n t

a c t i o n s h a d n o t r u n , a n d t h e r e f o r e d i d n o t b a r T T I ' s e j e c t m e n t

a c t i o n . T h e c o u r t g r a n t e d T T I ' s c o u n t e r c l a i m f o r e j e c t m e n t

r e g a r d i n g t h e W i s e , H a r v e y a n d f i r s t M c A n a l l y p a r c e l s . T h e c o u r t ,

n o t i n g t h a t t i t l e t o t h e s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l w a s i n b o t h

p a r t i e s ' n a m e s , a n d f i n d i n g t h a t R e n f r o ' s p r o o f d i d n o t e s t a b l i s h

f r a u d o n R o a c h ' s p a r t , h e l d t h a t t h e p a r t i e s o w n e d t h a t p a r c e l a s

t e n a n t s i n c o m m o n . T h e c o u r t h e l d t h a t T T I w a s e n t i t l e d t o t h e s u m

o f $ 4 , 2 0 1 . 7 8 f o r t h e t i m b e r c u t o n t h e H a r v e y p a r c e l , w h i c h

a m o u n t e d t o R o a c h ' s h a l f o f t h e p r o f i t s f r o m t h e s a l e o f t h e

7
h a r d w o o d t i m b e r , a n d w h i c h M a r t i n h a d d e p o s i t e d w i t h t h e c o u r t

p e n d i n g i t s f i n a l d e c i s i o n .

B o t h p a r t i e s a p p e a l t h e t r i a l c o u r t ' s j u d g m e n t . R o a c h r a i s e s

t h e f o l l o w i n g i s s u e s f o r o u r r e v i e w :

1 . D i d t h e c o u r t e r r i n r e f u s i n g t o i n v o k e t h e d o c t r i n e s o f
l a c h e s a n d e q u i t a b l e e s t o p p e l o n R o a c h ' s b e h a l f ?

2 . D i d t h e c o u r t e r r i n r e f u s i n g t o e s t a b l i s h a c o n s t r u c t i v e
o r r e s u l t i n g t r u s t f o r R o a c h ' s b e n e f i t ?

3 . D i d t h e c o u r t e r r i n n o t b a r r i n g T T I ' s e j e c t m e n t a c t i o n
w h e n i tw a s i n i t i a t e d m o r e t h a n t e n y e a r s a f t e r R o a c h
c h a l l e n g e d R e n f r o ' s r i g h t t o i m m e d i a t e p o s s e s s i o n o f t h e
p r o p e r t i e s ?

R e n f r o a n d T T I r a i s e t h e s e a d d i t i o n a l i s s u e s o n a p p e a l :

4 . A r e a l l o f R o a c h ' s c l a i m s b a r r e d b y t h e s t a t u t e o f
l i m i t a t i o n s a n d / o r t h e s t a t u t e o f f r a u d s ?

5 . D i d t h e c o u r t e r r i n d e t e r m i n i n g t h a t R o a c h h a s a
b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l ?

6 . I s R e n f r o e n t i t l e d t o t h e r e m e d y o f e j e c t m e n t i n t h e
a l t e r n a t i v e t h a t t h i s c o u r t u p h o l d s t h e f i n d i n g t h a t t h e
s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l i s h e l d b y R o a c h a n d R e n f r o a s
t e n a n t s i n c o m m o n ?

7 . A r e R e n f r o a n d T T I e n t i t l e d t o d a m a g e s f o r t h e t i m b e r
c u t t i n g i n e x c e s s o f t h e $ 4 , 2 0 1 . 7 8 a w a r d e d b y t h e t r i a l
c o u r t ?

W e f i r s t a d d r e s s R o a c h ' s c l a i m s o f l a c h e s a n d e q u i t a b l e

e s t o p p e l . R o a c h r e l i e s o n t h e s a m e f a c t s a l l e g e d t o e s t a b l i s h

e i t h e r o r b o t h o f t h e s e e q u i t a b l e d o c t r i n e s , w h i c h a r e q u i t e

s i m i l a r i n n a t u r e . S e e E l v i s P r e s l e y I n t ' l . M e m o r i a l F o u n d a t i o n

8
v . C r o w e l l , 7 3 3 S . W . 2 d 8 9 , 1 0 1 ( T e n n . A p p . 1 9 8 7 ) ( " T h e d e f e n s e o f

l a c h e s i s b a s e d u p o n t h e d o c t r i n e o f e q u i t a b l e e s t o p p e l . " ) .

A s n o t e d a b o v e , R o a c h a s s e r t s t h a t t h e p a r t i e s r e a c h e d a n

o r a l a g r e e m e n t w h e r e b y R e n f r o a g r e e d t o g i v e h e r t i t l e a n d

o w n e r s h i p o f t h e W i s e , H a r v e y a n d M c A n a l l y p a r c e l s i n e x c h a n g e f o r

h e r a g r e e m e n t n o t t o t r y t o g a i n a n i n t e r e s t i n a n y o f h i s

b u s i n e s s e n d e a v o r s . E n f o r c e m e n t o f t h i s a l l e g e d a g r e e m e n t i s
1
p r o b a b l y b a r r e d b y t h e s t a t u t e o f f r a u d s . H o w e v e r , " [ e ] q u i t a b l e

e s t o p p e l i s a n e x c e p t i o n t o t h e S t a t u t e o f F r a u d s . " B e a z l e y v .

T u r g e o n , 7 7 2 S . W . 2 d 5 3 , 5 8 ( T e n n . A p p . 1 9 8 8 ) . T h e e l e m e n t s o f

e q u i t a b l e e s t o p p e l w e r e s e t f o r t h i n R o b i n s o n v . T e n n e s s e e F a r m e r s

M u t . I n s . C o . , 8 5 7 S . W . 2 d 5 5 9 , 5 6 3 ( T e n n . A p p . 1 9 9 3 ) , a s f o l l o w s :

T h e e s s e n t i a l e l e m e n t s o f a n e q u i t a b l e e s t o p p e l a s
r e l a t e d t o t h e p a r t y e s t o p p e d a r e s a i d t o b e ( 1 ) C o n d u c t
w h i c h a m o u n t s t o a f a l s e r e p r e s e n t a t i o n o r c o n c e a l m e n t
o f m a t e r i a l f a c t s , o r , a t l e a s t , w h i c h i s c a l c u l a t e d t o
c o n v e y t h e i m p r e s s i o n t h a t t h e f a c t s a r e o t h e r w i s e t h a n ,
a n d i n c o n s i s t e n t w i t h , t h o s e w h i c h t h e p a r t y s u b s e -
q u e n t l y a t t e m p t s t o a s s e r t ; ( 2 ) I n t e n t i o n , o r a t l e a s t
e x p e c t a t i o n t h a t s u c h c o n d u c t s h a l l b e a c t e d u p o n b y t h e
o t h e r p a r t y ; ( 3 ) K n o w l e d g e , a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e o f
t h e r e a l f a c t s . A s r e l a t e d t o t h e p a r t y c l a i m i n g t h e
e s t o p p e l t h e y a r e ( 1 ) L a c k o f k n o w l e d g e a n d o f t h e m e a n s
o f k n o w l e d g e o f t h e t r u t h a s t o t h e f a c t s i n q u e s t i o n ;
( 2 ) R e l i a n c e u p o n t h e c o n d u c t o f t h e p a r t y e s t o p p e d ;
a n d ( 3 ) A c t i o n b a s e d t h e r e o n o f s u c h a c h a r a c t e r a s t o
c h a n g e h i s p o s i t i o n p r e j u d i c i a l l y , 1 9 A m . J u r . E s t o p p e l
S e c . 4 2 , p p . 6 4 2 - 6 4 3 .

I d .

1
T . C . A . § 2 9 - 2 - 1 0 1 ( 4 ) .

9
 U n d e r t h e f a c t s o f t h i s c a s e , w e f i n d t h a t a p e r s o n i n

R o a c h ' s p o s i t i o n c o u l d n o t h a v e r e a s o n a b l y r e a c h e d a c o n c l u s i o n

o t h e r t h a n t h a t R e n f r o w a s a l l o w i n g h e r t o s t a y o n t h e p r o p e r t y

a n d l i v e i n t h e W i s e r e s i d e n c e w i t h o u t r e n t , b u t t h a t o w n e r s h i p o f

t h e W i s e , H a r v e y a n d f i r s t M c A n a l l y p a r c e l s r e m a i n e d w i t h R e n f r o

a n d T T I . I n o t h e r w o r d s , t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f

a f i n d i n g t h a t R o a c h k n e w s h e w a s a t e n a n t a t w i l l o n t h e s e

p a r c e l s . T h e e x i s t e n c e o f t h e a l l e g e d o r a l a g r e e m e n t i s a

c o n t r o v e r t e d q u e s t i o n o f f a c t , h e a v i l y d e p e n d e n t o n d e t e r m i n a t i o n s

o f c r e d i b i l i t y , w h i c h i s t h e p r o v i n c e o f t h e t r i a l c o u r t .

I t i s u n d i s p u t e d t h a t R o a c h k n e w t h a t R e n f r o a n d / o r T T I

p r o v i d e d t h e e n t i r e t y o f t h e p u r c h a s e p r i c e f o r t h e s e p a r c e l s .

R o a c h k n e w t h a t R e n f r o w a s p a y i n g t h e p r o p e r t y t a x e s a n d i n s u r a n c e

e x p e n s e s d u r i n g t h e t i m e s h e l i v e d i n t h e W i s e r e s i d e n c e a n d

m a i n t a i n e d t h e o t h e r p r o p e r t i e s , a n d s h e r e q u e s t e d t h a t h e p u t a

n e w r o o f o n t h e r e s i d e n c e , w h i c h h e d i d . F i n a l l y , s h e m a d e n o

a t t e m p t t o h a v e t i t l e t r a n s f e r r e d t o h e r n a m e , e v e n a f t e r t h e

a l l e g e d a g r e e m e n t , a l t h o u g h s h e w a s a w a r e t h a t t h e w a r r a n t y d e e d s

t o t h e s e p a r c e l s l i s t e d T T I a s t h e o w n e r . H e r a c t i o n s w e r e w h o l l y

i n c o n s i s t e n t w i t h a p o s i t i o n o r u n d e r s t a n d i n g t h a t s h e o w n e d t h e

p r o p e r t i e s o u t r i g h t . U n d e r t h e s e f a c t s , w e a g r e e w i t h a n d a f f i r m

t h e t r i a l c o u r t ' s h o l d i n g t h a t l a c h e s a n d e q u i t a b l e e s t o p p e l a r e

i n a p p l i c a b l e t o t h i s c a s e .

10
 W e n o w t u r n t o R o a c h ' s r e s u l t i n g a n d c o n s t r u c t i v e t r u s t

t h e o r i e s . T e n n e s s e e c o u r t s h a v e s t a t e d t h e f o l l o w i n g r e g a r d i n g

t h e d o c t r i n e o f r e s u l t i n g t r u s t :

" R e s u l t i n g t r u s t s a r e t h o s e w h i c h a r i s e w h e r e t h e l e g a l
e s t a t e i s d i s p o s e d o f , o r a c q u i r e d , w i t h o u t b a d f a i t h ,
a n d u n d e r s u c h c i r c u m s t a n c e s t h a t E q u i t y i n f e r s o r
a s s u m e s t h a t t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n s a i d e s t a t e i s
n o t t o g o w i t h t h e l e g a l t i t l e . T h e s e t r u s t s a r e
s o m e t i m e s c a l l e d p r e s u m p t i v e t r u s t s , b e c a u s e t h e l a w
p r e s u m e s t h e m t o b e i n t e n d e d b y t h e p a r t i e s f r o m t h e
n a t u r e a n d c h a r a c t e r o f t h e i r t r a n s a c t i o n s . T h e y a r e ,
h o w e v e r , g e n e r a l l y c a l l e d r e s u l t i n g t r u s t s , b e c a u s e t h e
t r u s t i s t h e r e s u l t w h i c h E q u i t y a t t a c h e s t o t h e p a r t i c -
u l a r t r a n s a c t i o n . G i b s o n ' s S u i t s i n C h a n c e r y , § 3 8 2
( 6 t h E d . 1 9 8 2 ) .

A s a t o o l o f e q u i t y , t h e r e s u l t i n g t r u s t w i l l b e
d e c r e e d w h e n n e c e s s a r y " t o p r e v e n t a f a i l u r e o f j u s -
t i c e . " 7 6 A m . J u r . 2 d T r u s t s § 1 9 6 ( 1 9 7 5 ) . I n W e l l s v .
W e l l s , 5 5 6 S . W . 2 d 7 6 9 , 7 7 1 ( T e n n . A p p . 1 9 7 7 ) , t h i s c o u r t
s t a t e d t h a t s u c h " t r u s t s a r e j u d g e - c r e a t e d t r u s t s o r
d o c t r i n e s w h i c h e n a b l e a c o u r t , w i t h o u t v i o l a t i n g a l l
r u l e s o f l o g i c , t o r e a c h a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y b e l o n g -
i n g t o o n e p e r s o n y e t t i t l e d i n a n d h e l d b y a n o t h e r . "
W a r d e l l v . D a i l e y , 6 7 4 S . W . 2 d 2 9 3 , 2 9 5 ( T e n n . A p p . 1 9 8 3 )
( e m p h a s i s i n o r i g i n a l ) .

" R e s u l t i n g t r u s t s a r i s e : 1 . , W h e n p r o p e r t y i s c o n v e y e d ,
o r d e v i s e d , o n s o m e t r u s t w h i c h f a i l s i n w h o l e o r i n
p a r t ; 2 . , W h e n l a n d i s c o n v e y e d t o a s t r a n g e r w i t h o u t
a n y c o n s i d e r a t i o n , a n d w i t h o u t a n y u s e , o r t r u s t ,
d e c l a r e d ; 3 . , W h e r e t h e p r o p e r t y i s p u r c h a s e d a n d t h e
t i t l e t a k e n i n t h e n a m e o f o n e p e r s o n , b u t t h e p u r c h a s e
p r i c e i s p a i d b y a n o t h e r ; a n d 4 . , W h e r e t h e p u r c h a s e r
p a y s f o r t h e l a n d b u t t a k e s t h e t i t l e , i n w h o l e o r i n
p a r t , i n t h e n a m e o f a n o t h e r . "

B r o w d e r v . H i t e , 6 0 2 S . W . 2 d 4 8 9 , 4 9 2 ( T e n n . A p p . 1 9 8 0 ) ,
q u o t i n g G i b s o n ' s S u i t s i n C h a n c e r y ( 5 t h e d . ) , § § 9 7 6 - 9 7 7
( e m p h a s i s i n o r i g i n a l ) .

11
 A r e s u l t i n g t r u s t m a y b e p r o v e d b y p a r o l e v i d e n c e ; h o w e v e r ,

" a n y o r a l s t a t e m e n t p u r p o r t i n g t o c r e a t e a r e s u l t i n g t r u s t i n

p r o p e r t y m u s t h a v e b e e n m a d e p r i o r t o o r c o n t e m p o r a n e o u s l y w i t h

t h e t r a n s a c t i o n . " I n r e e s t a t e o f R o a r k , 8 2 9 S . W . 2 d 6 8 8 , 6 9 2

( T e n n . A p p . 1 9 9 1 ) . P r o o f o f a p a r o l t r u s t m u s t m e e t a h i g h e r

s t a n d a r d t h a n a m e r e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e . T h e c o u r t s

h a v e e n u n c i a t e d t h i s s t a n d a r d a s r e q u i r i n g p r o o f " o f t h e c l e a r e s t

a n d m o s t c o n v i n c i n g c h a r a c t e r , " I d . a t 6 9 3 , a n d " b y t h e m o s t

c o n v i n c i n g a n d i r r e f r a g a b l e c h a r a c t e r . " W a r d e l l , 6 7 4 S . W . 2 d a t

2 9 5 .

R o a c h h a s o f f e r e d n o p r o o f t e n d i n g t o s h o w t h a t , a t t h e t i m e

o f t h e t r a n s f e r s o f t h e W i s e , H a r v e y a n d f i r s t M c A n a l l y p a r c e l s t o

T T I , R e n f r o e v i n c e d a n y i n t e n t t o s e t u p a t r u s t f o r h e r b e n e f i t .

R e g a r d i n g p a y m e n t , s h e s t i p u l a t e d t h a t s h e d i d n o t p r o v i d e a n y

p a y m e n t f o r t h e s e t r a c t s o f l a n d . I t f o l l o w s t h a t h e r r e s u l t i n g

t r u s t t h e o r y i s w i t h o u t m e r i t .

I t i s w e l l - e s t a b l i s h e d t h a t a c o n s t r u c t i v e t r u s t

a r i s e s c o n t r
a r y t o i n t e n t i o n a n d i n i n v i t u m [ a g a i n s t a n
u n w i l l i n g p a
r t y ] , a g a i n s t o n e w h o , b y f r a u d , a c t u a l o r
c o n s t r u c t i v e
, b y d u r e s s o r a b u s e o f c o n f i d e n c e , b y
c o m m i s s i o n o
f w r o n g , o r b y a n y f o r m o f u n c o n s c i o n a b l e
c o n d u c t , a r t
i f i c e , c o n c e a l m e n t , o r q u e s t i o n a b l e m e a n s ,
o r w h o i n a n y w a y a g a i n s t e q u i t y a n d g o o d c o n s c i e n c e ,
e i t h e r h a s o b t a i n e d o r h o l d s t h e l e g a l r i g h t t o p r o p -
e r t y w h i c h h e o u g h t n o t , i n e q u i t y a n d g o o d c o n s c i e n c e ,
h o l d a n d e n j o y .

12
C e n t r a l B u s L i n e s v . H a m i l t o n N a t . B a n k , 2 3 9 S . W . 2 d 5 8 3 , 5 8 5

( T e n n . A p p . 1 9 5 1 ) ; S a n d e r s v . F o r c u m - L a n n o m , I n c . , 4 7 5 S . W . 2 d 1 7 2 ,

1 7 4 ( T e n n . 1 9 7 2 ) . I n I n t e r s p a r e x L e d d i n K G v . A l - H a d d a d , 8 5 2

S . W . 2 d 2 4 5 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) , t h e c o u r t n o t e d :

T e n n e s s e e h a s i m p o s e d c o n s t r u c t i v e t r u s t s i n f o u r t y p e s
o f c a s e s . T h e y a r e : 1 ) w h e r e a p e r s o n p r o c u r e s t h e
l e g a l t i t l e t o p r o p e r t y i n v i o l a t i o n o f s o m e d u t y ,
e x p r e s s o r i m p l i e d , t o t h e t r u e o w n e r ; 2 ) w h e r e t h e
t i t l e t o p r o p e r t y i s o b t a i n e d b y f r a u d , d u r e s s o r o t h e r
i n e q u i t a b l e m e a n s ; 3 ) w h e r e a p e r s o n m a k e s u s e o f s o m e
r e l a t i o n o f i n f l u e n c e o r c o n f i d e n c e t o o b t a i n t h e l e g a l
t i t l e u p o n m o r e a d v a n t a g e o u s t e r m s t h a n c o u l d o t h e r w i s e
h a v e b e e n o b t a i n e d ; a n d 4 ) w h e r e a p e r s o n a c q u i r e s
p r o p e r t y w i t h n o t i c e t h a t a n o t h e r i s e n t i t l e d t o i t s
b e n e f i t s . G i b s o n ' s S u i t s i n C h a n c e r y § 3 8 3 ( 7 e d .
1 9 8 8 ) .

I d . a t 2 4 9 .

R o a c h h a s n o t a l l e g e d t h a t T T I o r R e n f r o a c t e d f r a u d u l e n t l y ,

i n b a d f a i t h o r i n o t h e r f a s h i o n w h i c h w o u l d t r i g g e r t h e c o n s t r u c -

t i v e t r u s t d o c t r i n e . S h e r e l i e s o n l y u p o n t h e a l l e g e d o r a l

a g r e e m e n t , w h i c h o c c u r r e d , i f a t a l l , m o r e t h a n a d e c a d e a f t e r t h e

t r a n s a c t i o n s . W e c o n c u r w i t h t h e t r i a l c o u r t t h a t R o a c h h a s

f a i l e d t o p r o v e s u c h c i r c u m s t a n c e s a s w o u l d w a r r a n t t h e a p p l i c a -

t i o n o f a c o n s t r u c t i v e t r u s t i n h e r f a v o r .

R o a c h a r g u e d a t t r i a l t h a t T T I ' s e j e c t m e n t a c t i o n w a s t i m e -

b a r r e d b y t h e t e n - y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s f o u n d a t T . C . A . §

2 8 - 3 - 1 1 0 ( 3 ) . T h e r i g h t t o m a i n t a i n a n e j e c t m e n t a c t i o n i s

13
p r o v i d e d a t T . C . A . § 2 9 - 1 5 - 1 0 1 e t s e q . T h e e j e c t m e n t s t a t u t e

c o n t a i n s n o a p p l i c a b l e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s , a n d t h u s R o a c h

a r g u e d f o r t h e a p p l i c a t i o n o f T . C . A . § 2 8 - 3 - 1 1 0 ( 3 ) , w h i c h s t a t e s :

" T h e f o l l o w i n g a c t i o n s s h a l l b e c o m m e n c e d w i t h i n t e n ( 1 0 ) y e a r s

a f t e r t h e c a u s e o f a c t i o n a c c r u e d : . . . ( 3 ) A l l o t h e r c a s e s n o t

e x p r e s s l y p r o v i d e d f o r . " T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h e f o l l o w i n g

r e g a r d i n g t h i s a r g u m e n t :

B o n n i e R o a c h a s s e r t s t h e 1 0 y e a r s t a t u t e o f
l i m i t a t i o n s i n d e f e n s e o f t h e e j e c t m e n t a c t i o n b r o u g h t
a g a i n s t h e r . S h e w a s i n p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y i n
q u e s t i o n f o r o v e r 1 0 y e a r s b e f o r e t h i s s u i t b e g a n ;
h o w e v e r , h e r p o s s e s s i o n f o r m o s t o f t h a t t i m e w a s w i t h
t h e p e r m i s s i o n o f t h e o w n e r . N o t u n t i l s h e h a d t r e e s
c u t o n t h e p r e m i s e s , m u c h l e s s t h a n 1 0 y e a r s b e f o r e t h e
e j e c t m e n t a c t i o n w a s a s s e r t e d , w a s h e r p e r m i s s i v e
h o l d i n g t r e a t e d a s e n d e d a n d e j e c t m e n t s o u g h t . T h u s ,
1 0 y e a r s n o t h a v i n g e l a p s e d b e f o r e t h e c a u s e o f a c t i o n
a r o s e , t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s d i d n o t r u n , a n d h e r
d e f e n s e i s n o t g o o d . A c c o r d i n g l y , t h e c l a i m f o r
e j e c t m e n t i s m e r i t o r i o u s , a n d w i l l b e g r a n t e d .

R e n f r o a n d T T I a r g u e o n a p p e a l t h a t t h e r e s h o u l d n o t b e a

s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s f o r e j e c t m e n t a c t i o n s , o r i n t h e a l t e r n a -

t i v e , t h e l i m i t a t i o n s p e r i o d s h o u l d n o t b e s h o r t e r t h a n t h e 2 0 -

y e a r p e r i o d n e c e s s a r y t o e s t a b l i s h a n a d v e r s e p o s s e s s i o n c l a i m .

S e e , e . g . , P r e s t o n v . S m i t h , 2 9 3 S . W . 2 d 5 1 , 5 3 ( T e n n . A p p . 1 9 5 6 ) .

W e n e e d n o t d e c i d e t h i s q u e s t i o n i n t h e p r e s e n t c a s e , b e c a u s e

a s s u m i n g a r g u e n d o t h a t t h e t e n - y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s f o u n d

a t T . C . A . § 2 8 - 3 - 1 1 0 ( 3 ) a p p l i e s , t h e t r i a l c o u r t w a s c o r r e c t i n

r e a s o n i n g t h a t i t c o u l d n o t h a v e c o m m e n c e d r u n n i n g u n t i l R o a c h w a s

r e q u e s t e d t o v a c a t e t h e l a n d a f t e r R e n f r o d i s c o v e r e d t h a t t i m b e r

14
h a d b e e n c u t . U n t i l t h a t p o i n t , R o a c h w a s l i v i n g i n t h e W i s e

r e s i d e n c e a n d m a i n t a i n i n g t h e o t h e r p a r c e l s w i t h R e n f r o ' s

a c c e p t a n c e a n d p e r m i s s i o n . T h e u n a u t h o r i z e d c u t t i n g o f t i m b e r i s

t h e e a r l i e s t a c t i o n t a k e n b y R o a c h w h i c h w o u l d a r g u a b l y t r i g g e r

t h e t e n - y e a r l i m i t a t i o n s p e r i o d .

R e n f r o a n d T T I a r g u e t h a t t h e c o u r t e r r e d i n n o t e s t a b l i s h i n g

a r e s u l t i n g o r c o n s t r u c t i v e t r u s t f o r T T I ' s b e n e f i t i n t h e s e c o n d

M c A n a l l y p a r c e l . R e g a r d i n g t h e r e s u l t i n g t r u s t i s s u e , w e n o t e

t h a t t h e r e w a s a f a c t u a l c o n t r o v e r s y a t t r i a l o v e r w h o p a i d f o r

t h i s p a r c e l . T h e t r i a l c o u r t h e l d t h a t T T I ' s p r o o f f e l l s h o r t o f

t h e " c l e a r a n d c o n v i n c i n g " s t a n d a r d r e q u i r e d t o p r o v e a n o r a l

r e s u l t i n g t r u s t i n t h e f a c e o f a w r i t t e n d e e d t o t h e c o n t r a r y .

T h e t r i a l c o u r t a l s o h e l d t h a t T T I d i d n o t p r e s e n t s u f f i c i e n t

p r o o f t o e s t a b l i s h f r a u d o n R o a c h ' s p a r t , p r e c l u d i n g t h e

a p p l i c a t i o n o f t h e c o n s t r u c t i v e t r u s t d o c t r i n e .

R o a c h t e s t i f i e d t h a t s h e p a i d f o r t h e p r o p e r t y t a x e s a n d

i n s u r a n c e e x p e n s e s o n t h e s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l . A l t h o u g h i t w a s

s t i p u l a t e d t h a t R e n f r o p a i d t h e s e e x p e n s e s o n t h e o t h e r t h r e e

p a r c e l s , h e d i d n o t s p e c i f i c a l l y t e s t i f y r e g a r d i n g p a y m e n t o n t h e

s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l . T h e t r i a l c o u r t n o t e d t h a t a l t h o u g h R o a c h

t o l d R e n f r o t h e d e e d w a s l o s t , h e t o o k n o a c t i o n t o a c q u i r e a

r e p l a c e m e n t d e e d , o r t o i n q u i r e a b o u t t h e s t a t e o f t i t l e t o t h e

s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l , f o r o v e r 2 7 y e a r s . G i v e n t h e s e f a c t s , t h e

15
e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ' s r e f u s a l

t o h o l d a r e s u l t i n g o r c o n s t r u c t i v e t r u s t a r o s e i n f a v o r o f T T I .

A t e n a n t i n c o m m o n , s u c h a s R e n f r o , c a n n o t m a i n t a i n a n

e j e c t m e n t a c t i o n " i n t h e a b s e n c e o f a s h o w i n g t h a t h e h a s b e e n

o u s t e d f r o m p o s s e s s i o n o r h i s r i g h t t o p a r t i c i p a t e i n t h e

e n j o y m e n t o f t h e p r o p e r t y h a s b e e n d e n i e d . " G a r l a n d v . H o l s t o n

O i l C o . , 3 8 6 S . W . 2 d 9 1 4 , 9 1 5 ( T e n n . A p p . 1 9 6 4 ) . S u c h a s h o w i n g

w a s n o t m a d e i n t h i s c a s e ; i t h a s n o t b e e n s u g g e s t e d t h a t R e n f r o

t r i e d t o " p a r t i c i p a t e i n t h e e n j o y m e n t o f h i s p r o p e r t y " u n t i l t h i s

l i t i g a t i o n e n s u e d . A s t h e t r i a l c o u r t h e l d , R e n f r o c a n n o t

m a i n t a i n a n a c t i o n t o e j e c t R o a c h f r o m t h e s e c o n d M c A n a l l y p a r c e l .

F i n a l l y , T T I a r g u e s t h a t i t i s e n t i t l e d t o a g r e a t e r a m o u n t

o f d a m a g e s f o r t h e t i m b e r t h a n t h e $ 4 , 2 0 1 . 7 8 a w a r d e d b y t h e t r i a l

c o u r t . R e n f r o a s s e r t s t h e a p p l i c a b i l i t y o f T . C . A . § 4 3 - 2 8 - 3 1 2 ,

w h i c h s t a t e s i n p e r t i n e n t p a r t , " [ c ] i v i l l i a b i l i t y f o r t h e

n e g l i g e n t c u t t i n g o f t i m b e r f r o m t h e p r o p e r t y o f a n o t h e r i s i n a n

a m o u n t d o u b l e t h a t o f t h e c u r r e n t m a r k e t v a l u e o f t h e t i m b e r . "

" ( b ) C i v i l l i a b i l i t y f o r k n o w i n g l y a n d i n t e n t i o n a l l y c u t t i n g

t i m b e r f r o m t h e p r o p e r t y o f a n o t h e r i s i n a n a m o u n t t r e b l e t h a t o f

t h e c u r r e n t m a r k e t v a l u e o f t h e t i m b e r . " R e g a r d i n g t h e t i m b e r

c u t f r o m t h e H a r v e y p a r c e l , t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h e f o l l o w i n g :

T h e e v i d e n c e i s o v e r w h e l m i n g t h a t M r . R e n f r o h a s
p e r m i t t e d M r s . R o a c h t o l i v e o n t h e p r o p e r t y i n t h e

16
 h o m e f o r m a n y , m a n y y e a r s , a n d i t w a s f a i r f o r M r .
M a r t i n t o a s s u m e h e r t o b e t h e o w n e r , o r a t l e a s t t h e
p e r s o n w i t h t h e r i g h t t o c o n t r a c t t h e r e m o v a l o f t h e
t i m b e r . T h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t a t i m b e r c u t t e r i s
s u b j e c t t o a n y p r a c t i c e i n t h a t t r a d e o r i n d u s t r y t o
h a v e t i t l e t o r e a l e s t a t e c h e c k e d w h e n e v e r t i m b e r i s
t a k e n o f f . T h e r e w a s n o t h i n g t o a l e r t M r . M a r t i n h e
s h o u l d d o t h i s , a n d h e c e r t a i n l y a c t e d r e a s o n a b l y . W e
f i n d h e w a s g u i l t y o f n o f a u l t i n t a k i n g t h e t i m b e r .

* * * *

[ R e n f r o ] l e f t h e r i n p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y , a n d s h e
r a n s o m e c a t t l e o n t h e p r o p e r t y , a n d t r e a t e d i t a s i f
n o t h e r o w n , a s p r o p e r t y s h e w a s a b l e t o c o n t r o l . S h e
m a d e i m p r o v e m e n t s t o t h e h o u s e , s h e p a i d t a x e s o n t h e
[ s e c o n d M c A n a l l y ] p a r c e l , a n d w e u n d e r s t a n d t h e [ W i s e ,
H a r v e y a n d f i r s t M c A n a l l y ] p a r c e l [ s ] w e r e p a i d b y M r .
R e n f r o ' s c o m p a n i e s .

U n d e r t h o s e c i r c u m s t a n c e s , u n t i l s h e w a s t o l d t h a t
t i m b e r c o u l d n o t b e r e m o v e d , w e t h i n k s h e a c t e d r e a s o n -
a b l y a n d d i d n o t a c t t o r t i o u s l y o r i n v i o l a t i o n o f a n y
u n d e r s t a n d i n g b e t w e e n t h e p a r t i e s . T i m b e r r e m o v a l
s t o p p e d a s s o o n a s M r . R e n f r o m a d e c o m p l a i n t . I f s h e
c o n t i n u e d t o h a v e t i m b e r r e m o v e d t h e r e a f t e r , t h e n h e o r
[ T T I ] w o u l d b e e n t i t l e d t o r e c o v e r .

* * * *

M r s . R o a c h w a s l e f t i n c h a r g e o f t h e p r e m i s e s a n d
c e r t a i n l y a c t e d w i t h i n r e a s o n . S h e w a s o n l y a t t e m p t i n g
t o c l e a r l a n d w h e r e t h e p i n e s w e r e t o i m p r o v e t h a t a r e a ,
a n d t h e e v i d e n c e , s u c h a s t h e r e i s i n t h e m a t t e r ,
i n d i c a t e d t h e h a r d w o o d s h o u l d h a v e b e e n r e m o v e d , a n d t h e
p r o c e e d s f r o m t h e s a l e a s w e h a v e a l r e a d y r u l e d g o t o
T T I , s i n c e T T I o w n e d t h e p a r c e l .

W e c o n c u r w i t h t h e s e f i n d i n g s o f t h e t r i a l c o u r t a n d f i n d

t h a t t h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e o t h e r w i s e . T h e e v i d e n c e

d o s n o t s u p p o r t a f i n d i n g o f e i t h e r a n e g l i g e n t o r i n t e n t i o n a l

c u t t i n g o f t i m b e r , b u t o n t h e o t h e r h a n d , d e m o n s t r a t e s t h a t t h e

c u t t i n g w a s d o n e i n g o o d f a i t h . R o a c h w a s a l l o w e d t o l i v e d o n t h e

17
l a n d a n d w a s c l o t h e d w i t h a p p a r e n t a u t h o r i t y t o c o n t r a c t t o s e l l

t h e t i m b e r . U n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e , e q u i t y r e q u i r e s

t h a t T T I b e a w a r d e d t h e a m o u n t t o w h i c h R o a c h w a s t o r e c e i v e u n d e r

t h e c o n t r a c t w i t h M a r t i n . T h e t r i a l c o u r t a w a r d e d T T I R o a c h ' s

h a l f o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e h a r d w o o d t i m b e r , a m o u n t i n g t o

$ 4 , 2 0 1 . 7 8 .

U n d e r t h e c o n t r a c t w i t h M a r t i n , R o a c h w a s t o r e c e i v e $ 8 . 0 0

p e r c o r d f o r t h e p i n e t i m b e r . T h e c o u r t , h o w e v e r , d i d n o t m a k e a

d e t e r m i n a t i o n a s t o t h e a m o u n t w h i c h R o a c h s h o u l d h a v e r e c e i v e d

u n d e r t h e c o n t r a c t f o r p i n e t i m b e r a c t u a l l y t a k e n b y M a r t i n . T h i s

a m o u n t i s n o t r e v e a l e d b y t h e r e c o r d . W e , t h e r e f o r e , d e e m i t

n e c e s s a r y t o r e m a n d t h e c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r a d e t e r m i n a -

t i o n o f t h e a m o u n t p a i d a n d / o r p a y a b l e f r o m M a r t i n t o R o a c h .

T h a t a m o u n t i s r e c o v e r a b l e b y T T I . H e n c e , t h e t r i a l c o u r t s h o u l d

a s c e r t a i n t h e a m o u n t a n d t h e p a r t y o r p a r t i e s a g a i n s t w h o m a

j u d g m e n t s h o u l d b e e n t e r e d i n f a v o r o f T T I f o r t h a t a m o u n t .

T h e t r i a l c o u r t ' s j u d g m e n t i s i n a l l o t h e r r e s p e c t s a f f i r m e d .

I n o u r d i s c r e t i o n , c o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d e q u a l l y b e t w e e n

t h e p a r t i e s .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
D o n T . M c M u r r a y , J u d g e

18
C O N C U R :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
H e r s c h e l P . F r a n k s , J u d g e

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J u d g e

19
 I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E

B O N N I E R O A C H , ) K N O X C H A N C E R Y
) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 7 1 1 - C H - 0 0 5 1 7
)
P l a i n t i f f - A p p e l l a n t )
)
v s . )
) H O N . F R E D E R I C K D . M c D O N A L D
) C H A N C E L L O R
)
J A M E S V . R E N F R O a n d )
T T I , I N C . , )
)
D e f e n d a n t - A p p e l l e e )

a n d

T T I , I n c . , )
)
P l a i n t i f f )
)
)
v s . )
)
)
)
D O Y L E M A R T I N , ) A F F I R M E D I N P A R T A N D R E M A N D E D
) W I T H I N S T R U C T I O N S
D e f e n d a n t )

J U D G M E N T

T h i s a p p e a l c a m e o n t o b e h e a r d u p o n t h e r e c o r d f r o m t h e

C h a n c e r y C o u r t o f K n o x C o u n t y , b r i e f s a n d a r g u m e n t o f c o u n s e l .
U p o n c o n s i d e r a t i o n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s o f o p i n i o n t h a t t h e r e

w a s e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t .

W e r e m a n d t h e c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r a d e t e r m i n a t i o n o f

t h e a m o u n t p a i d a n d / o r p a y a b l e f r o m M a r t i n t o R o a c h . T h a t a m o u n t

i s r e c o v e r a b l e b y T T I , h e n c e , t h e t r i a l c o u r t s h o u l d a s c e r t a i n t h e

a m o u n t a n d t h e p a r t y o r p a r t i e s a g a i n s t w h o m a j u d g m e n t s h o u l d b e

e n t e r e d i n f a v o r o f T T I f o r t h a t a m o u n t .

T h e t r i a l c o u r t ' s j u d g m e n t i s i n a l l o t h e r r e s p e c t s a f f i r m e d .

I n o u r d i s c r e t i o n , c o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d e q u a l l y b e t w e e n

t h e p a r t i e s .

P E R C U R I A M

2